Wednesday, September 19, 2012

高斯猜想與香港樓市


2012年9月14日
曾國平 經濟3.0



上回談及,在一些假設下,耐用品的生產商會失去其壟斷能力,只能以生產成本定價,賺不到壟斷利潤。當然,現實中的生產商不會如此「坐以待斃」,而是會出盡辦法把利潤保住。那麼,高斯猜想(Coase Conjecture) 可是個學術遊戲,跟現實沒有關係?

不少人批評經濟學理論「脫離理實」,是象牙塔的消閒活動;但倒過來想想,現實那麼複雜,「符合現實」的理論除了形容現實外,應該沒有太大的用處。

只租不賣保壟斷利潤

高斯的文章把現實簡化,為我們提供一個基準(benchmark)分析耐用品生產商的行為。隨之而來的步驟,是把理論的假設改變一點,看看能否解釋現實世界中的一些現象。

既然問題是產品的耐用性,那麼不把產品出售而轉作租賃能否解決問題?比如說,一個汽車生產商,與其把車子賣出,引來顧客懷疑其價格早晚會下降,可以只把車子租出。生產商可以容許消費者租車一年,每年續約,而且絕無例外。這樣「舖舖清」的安排,是把耐用品變成非耐用品,避開了高斯提出「今日的我打倒昨日的我」的問題,保住了壟斷利潤。

可是,在香港樓市,地產商只作租賃的情況並不常見,而有限的租賃項目,服務對象也是以遊客為主,沒有太多香港人光顧(如家中裝修要暫時另覓居所);再加上房屋跟其他耐用品不同,香港的消費者較重視擁有自己的物業(但沒有太多人重視擁有自己的電影光碟),對租賃的興趣較低。這個方法似乎不能應用到香港樓市之上。

高斯文章中的生產成本是固定而且是人所共知的。若生產商的成本並非固定,而是愈多做的邊際成本愈高,生產商就有較低的意圖在未來增加生產去吸引餘下的消費者,肯付高價的消費者也就少一點擔心日後「呻笨」;又或者生產成本雖然是固定,但生產商有辦法令消費者誤以為其邊際成本在急促上升,問題一樣能夠解決。

上述那位汽車生產商,成本原來不是固定在每部50000元,而是愈多造愈貴,興致較濃的消費者也就肯付超過50000元來買車子。消費者心中盤算,雖然錢是給賺了,但由於成本會上升,生產商似乎沒有動機明天來個割價大傾銷。

不過,香港樓宇的建築成本頗為公開,而且開發成本主要為土地,邊際成本不太可能急速上升,這個方法好像跟香港樓市沒有太大關係。

為信譽誓不減價?

讀者可有留意到,在高斯例子中的生產商只面對一班消費者,產品賣掉故事也就完結,是一次式的買賣關係;可是,現實中生產商卻是長期作戰,跟一批又一批的消費者打交道。生產商跟消費者有了長期關係,「背信棄義」的動機也就大大減低。
生產商會更重視建立信譽(reputation),寧可放棄減價出售的短線利益,也要樹立其誓不減價的形象。消費者相信生產商有此決心,也就肯付壟斷價格去買其產品。

香港的地產商定了價格出售樓房,相信沒有消費者會覺得地產商會在賺了一筆後,忽然減價把貨尾賣掉(內地卻曾有類似的事件發生)。雖然地產商能憑此舉多賺一筆,但信譽會毀於一旦,除非地產商準備不久後就「洗手不幹」,否則,這樣做是弊多於利。

根據傳媒報道,香港的地產商若有貨尾要售出,會用上送傢俬、車位、釐印費等方法吸引下一批買家,變相減價。一來這樣的減價比較難追尋(合約上的價格不會反映出來),二來這樣大贈送跟減價的「現金」不一樣,對不同的消費者有不同的價值,不會引來消費者齊齊「等送傢俬」。這樣出售貨尾,對信譽的影響也就較低。

生產商其實還有許多巧妙的辦法把問題解決,但篇幅所限,話題就此打住。不過,談了好一會香港樓市,筆者還沒有提及其重要部分:一個龐大、極有效率、競爭激烈的二手市場。下次再談。

曾國平撰文逢周五及周六刊出
作者為維珍尼亞理工大學經濟系助理教授

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