Tuesday, September 25, 2012

二手樓市的「分配效應」


2012年9月21日
曾國平 經濟3.0



上次談到二手市場的「替代效應」,抑制了地產商的利潤,道理簡單明白。今次要談到二手市場一個較複雜但有利地產商的影響。

你經營一家小書店,手上有兩大箱的某暢銷書。當書商本身已經夠艱苦的了,但你禍不單行,某天下雨,其中一箱書給水浸了,風乾後書頁變得又黃又皺,成了次貨。幸好此書不是圖文並茂,也非彩色印刷,水浸了也可以讀,你於是決定每本減價至20元出售。

分流而治

你的顧客有兩類:一類是該暢銷書的擁躉,樂於以原價購買,但也不介意買水浸過的;一類是心大心細,原價不肯付,但20元一本不妨買來一看。你該如何把書賣掉?

最理想的方法,是你能把顧客分開,肯付高價的去買新書,不肯付高價的去買次貨,得到分流而治的效果。但這方法未必可行。你的店舖只有300方呎,兩箱書不同價錢一眼可看出來,擁躉們大可裝作心大心細,跟你買次貨,而那箱原好的書可能因此賣不出去。

解決的辦法之一,是把次貨再破壞一下,如把封面撕掉之類,但求使擁躉們失去興趣,也不把心大心細者趕走。另一個折衷的方法,是把那箱次貨賣給隔離街擺地攤的同行,書店只以原價賣新書,希望心大心細的顧客都到地攤去。

這個例子跟樓市有什麼關係?二手市場的存在,其實也起着分流而治的作用。假設香港樓市只有兩類買家,一類是身家豐厚人士,一類是中產專業人士,人數相若,看起來也沒有兩樣;若果香港沒有二手市場,地產商面對的是兩類的買家,定價則只能從中間着墨,地產商的壟斷利潤因而減低。地產商為顧及中產專業人士的需要,也可能要冒敗壞信譽的危險,降低房子的質素。

若果有一個龐大的二手市場,提供較舊、相比新樓較次等的選擇,這些問題就迎刃而解了。中產專業人士會被引到二手市場去,剩下身家豐厚人士在一手市場。地產商面對這班高級顧客,自然可以建些美侖美奐的單位,賣個好價錢。二手市場的存在,因而有利於地產商,發揮所謂的「分配效應」(allocation effect)。

替代分配 是好是壞?
「替代效應」和「分配效應」兩者並存,二手市場對地產商到底是好是壞?對想打倒「地產霸權」的朋友來說,地產經紀到底是朋友還是敵人?一篇新近的學術文章【註】,問的是同樣的問題,但對象是汽車市場。文章的作者以美國汽車市場的數據,分析在只有數家生產商(如美國的三大車廠)下,二手市場的存在,到底對生產商利潤有何影響。

研究結果指出,二手市場從無到有,生產商的利潤因而減低超過三分之一,顯示「替代效應」有主要的影響。不過,研究亦發現,若一手市場更集中(如只有一家生產商),「分配效應」的影響力會增加,蓬勃的二手市場,可能會給生產商帶來更多的利潤。

這項學術研究的對象是美國汽車市場,其結論未必能應用到香港的房屋市場上。兩個市場有不少的分別,尤其是香港有大量的公營房屋,影響着一手和二手市場的運作。

要算出香港的二手市場對地產商的影響,相信要花上不少工夫。

註 How Much Competition is a Secondary Market? by Jiawei Chen, Susanna Esteban and Matthew Shum, working paper, November 2011.(筆者按 文章用上複雜的計量方法,不易明白,但其開首部分簡單易明,值得一讀。)

曾國平
作者為維珍尼亞理工大學經濟系助理教授

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