Wednesday, September 26, 2012

政府管制減低房屋生產力


2012年9月22日
曾國平 經濟3.0 



撇除土地價格、建築成本、壟斷利潤等因素,香港的高樓價有多少是從政府管制和地理限制而來?政府的管制可符合社會的成本效益?今次要介紹的一項學術研究,或許能幫助我們解答這兩個重要的問題。

容我先介紹一個經濟學的概念:「生產函數」(production function)。函數者,數學用語也,有投入(input),函數就給你一個輸出(output);例如,二的二次方是四,二就是投入,次方是函數,四就是輸出。

若然這還是抽象了一點,不妨看些實際的例子,「一分耕耘,一分收穫」這句自小就聽到的道理,背後其實是條樸素的生產函數。愛迪生的名言「天才等於百分之一的靈感加上百分之九十九的汗水」,也可以看作生產函數,但有多可信則見仁見智。至於「人有多大膽,地有多大產」這豪言壯語,則是條不可思議的生產函數了。

提高建築成本

現今的生產函數多應用在宏觀經濟,用以解釋一國的生產和該國的勞力、資本、人力資本、生產力之間的關係。例如,你可利用生產函數找出香港經濟增長的來源,看看勞力、資本等等投入的重要性。今次介紹的一篇研究論文【註】,卻別開生面的把生產函數概念應用到房屋市場上,並得到一些有趣的發現。

想像兩個土地價格、建築成本一樣的地方,譬如說紐約和三藩市吧。房屋市場在競爭之下,同樣的一間房子,價格應該一樣。若果同樣的一間房子,三藩市的售價卻比紐約的高,那又如何解釋?三藩市較高的樓價,代表了把同樣的土地、建築材料、勞力投放到房屋的「生產函數」裏,三藩市產出的房屋要比紐約的要少要差。

這就像兩個國家,投放同樣的資本、勞力,生產的質量卻有高低,其中的差距,我們可稱作房屋生產力(housing productivity),反映房屋生產的效率。
這個研究有趣的地方,是考慮了政府管制和地理限制對房屋生產的影響。建造樓宇,不是把土地加上建築材料、勞動力那樣簡單,而是要政府批准,要跟官員、地方勢力交涉,兼要符合各樣的環保、安全要求,牽涉的時間和金錢可以相當驚人。

例如在香港,打樁要申請噪音許可證,使用較大型的機器也要申請噪音標籤;為應付政府管制,土地和建築材料的生產力自然降低。至於地理限制,指的是建屋地點附近的地勢。如附近都是濕地或險峻山坡,建築過程自然有較多的障礙。

作者找來2005年至2010年美國都會地區(metropolitan statistical area)近7萬宗住宅用地的交易數據,計算出各地區的房屋生產力。研究發現,政府管制和地理限制對建築成本有極大的影響。

地盤附近多一點平地,不難明白建築成本將大幅減低,但延遲批准(approval delay)、地方政治壓力、州政府的干涉等等,也增加了建築成本。
研究更指出,大城市的房屋生產力一般較低。作者的解釋是,大城市的政府管制通常比較繁複(人與人之間的衝突較頻繁),建築面對更多的限制,生產力於是就拉低了。論文中一個管制多、生產力低的突出例子,就是港人熟悉的三藩市了。

效果微不化算

這項研究的含意,當然不是取消所有管制去壓低樓價。政府的管制自有其價值:噪音減少一點、空氣清新一點,而有效的城市規劃也能把地區弄得井井有條。不過,作者比較各地的房屋生產力和生活質素之後,發現並不化算:政府管制減低生產力,但只對生活質素帶來輕微的改善。即是說,美國的某些政府管制是因小失大,白白提高了房屋的成本。

註:Metropolitan Land Values and Housing Productivity, by David Albouy and Gabriel Ehrlich, May 2012, NBER Working Paper 18110.

曾國平
作者為維珍尼亞理工大學經濟系助理教授
本報新專欄「經濟3.0」由三位年輕經濟學者輪流執筆,逢周一至周六刊出。

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