Wednesday, September 19, 2012

二手樓宇市場的作用


2012年9月15日
曾國平 經濟3.0



說到「地產霸權」,痛恨者為數不少,但也有認為絕無其事的,也有說不清楚其所指的。無論如何,分析香港樓市,總不能忽略留意一手市場跟二手市場的微妙關係。雷鼎鳴教授已多次指出二手市場制衡地產商的作用【註1】,道理簡單易明,有興趣的讀者要找來一看。筆者不怕囉嗦,在這裏再跟大家討論二手市場跟一手市場的關係。

二手樓市龐然大物

香港的二手樓市如何龐大?大家的一般印象是二手樓地產代理公司無處不在,有的更是佔了整條街,可謂真正的「梗有一間喺左近」。讓我們科學一點,再看一些統計數據。根據地產代理監管局(Estate Agents Authority)的最新資料【註2】,香港地產經紀持牌人約有3.5萬人,佔香港勞動人口百分之一;雖然持牌人未必全都從事樓宇買賣,但其人數也相當驚人:比香港警察要多,也比全港的中學教師要多。

根據土地註冊處(Land Registry)的統計數字【註3】,去年樓宇買賣近8.5萬宗,其中二手成交佔7萬宗以上,即近九成。土地註冊處也列出了交易金額,但由於牽涉到太多個零,筆者看了一會才搞清楚:去年全年交易金額共4000多億港元。

4000多億港元是多少?這個數額,以近來的股價來算,大約就等如兩家長江實業(001)的市值,或10家國泰航空(293)!4000多億元的交易中,二手交易佔了約3000億元,即約七成。根據以上數字,香港的二手樓市場是龐然大物這事實,似乎沒有可爭辯的餘地。

制約地產商新盤定價

二手市場最明顯的作用,是給消費者多些選擇,亦即「替代效應」(substitution effect)。筆者好書成癖,常常光顧網上書店亞馬遜。除非是二手書選擇不多,又或要買的是新出版的書,否則都會先考慮二手書。內容一樣,但價錢往往是新書的一半以下。筆者非藏書家,只要內頁乾淨完整,不介意書本殘舊,於是新書愈買愈少。同樣道理也能應用到樓宇之上,每個新單位都是未來的二手單位,今天的地產商就像為明天的地產商添麻煩,引來競爭。地產商定價因而不能「為所欲為」,要擔心定價太高令消費者轉到二手市場;因此,二手市場愈有效率、使用的成本愈低,其對一手地產商的制約能力也就愈大。

香港的二手樓市場如此繁盛,可推斷其對地產商利潤的影響一定不小。

反過來說,若二手市場很單薄,又或買賣手續麻煩或昂貴,其對一手市場的制約能力也就較低。試想像以下的極端例子:政府忽發奇想,為確保二手樓買賣雙方都是正人君子,宣布雙方都要作個詳細的背景調查訪問,動輒搞上數月,才能成交。這政策的必然效果,就是二手市場大幅萎縮,經紀紛紛轉行,消費者少了選擇,受益的是一手地產商,定價因此可以提高。

根據「替代效應」,抑制「地產霸權」的方法之一,就是鼓勵二手市場的競爭、減低其使用的成本、增加其透明度。任何有利於二手市場的政策都值得支持。

以上只是二手市場對一手地產商的一種影響。要看清兩個市場之間的關係,其實還有另一種影響要考慮。這影響較複雜,要費多點唇舌,留待下次再談。

註1 如2010年8月30日刊登於《信報》的「香港樓價高企的原因」、2012年9月3日《晴報》的「樓價與房屋供應」、2012年8月31日《晴報》的「干預樓市的需求?」。

註2 http://www.eaa.org.hk/Portals/0/Sections/CC/2012_Jul/20120731c.pdf

註3 http://www.landreg.gov.hk/tc/monthly/agt-primary.htm

曾國平撰文逢周五及周六刊出
維珍尼亞理工大學經濟系助理教授

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