Wednesday, September 12, 2012

實用比率也有價?


《信報》2012年9月7日


香港樓市一個流行的話題,就是實用面積跟建築面積相差愈來愈遠,新樓的實用率由上世紀80年代平均八成多,到現在不足七成。買家看見單位跟樓書上寫的面積相差太遠,自然是悲痛莫名。

不過,一手樓重新投入二手市場後,在市場競爭下,買家會否因為單位「發水」而要求少付一點?

要回答這個問題,我們可以利用經濟學中的Hedonic Regression ——在網上搜尋其中文翻譯,有「享樂回歸」、「特徵回歸」等,我卻認為譯作「屬性回歸」要貼切些。

「屬性回歸」分析

Hedonic來自哲學中的享樂主義(Hedonism),主張追求快樂減低痛苦,是人生的意義,代表人物有希臘哲學家伊壁鳩魯(Epicurus)。

屬性回歸到底是什麼呢?就舉二手車作例子吧。二手車的價格,在市場競爭下,當然是決定於二手車的屬性,如車齡、車廠、顏色、車型及安全性等等。

屬性回歸也是一樣道理,只是更精確一些,把每一個屬性對價格的影響計算出來。若果好的屬性上升,你覺得快樂一點,也就肯多付一點,作個名副其實的hedonist。又例如你知道某車型的各種屬性,你亦可利用屬性回歸的結果,算出車子的「合理」價格。

當然,有些屬性也是難以量度、甚至不能量度(如車子好不好看或其駕駛感覺如何等主觀感受),屬性回歸也就無能為力,或只能找相近的屬性代替之。

其實,大家每天或多或少也在應用屬性回歸。大家出外吃飯,總會遇過食物難吃但又價格高昂的餐廳。遇着這類「又貴又難食」的「黑店」,除了事後到食評網頁去發表偉論,大家總會有點疑惑,再想想一些理由去解釋其價錢為何高昂:是環境寧靜宜於聊天?是地點方便約會朋友?是侍應們個個年輕漂亮?是常常有明星光顧?大家這樣去解釋餐廳的價格,其實就像進行屬性回歸分析了。

不過,香港似乎沒有機構搜集餐廳的數據,較仔細的分析就做不到了。

數據若充足 簡單易用

只要有充足的數據,屬性回歸簡單易用,有助了解貨品的價格高低。事實上,這工具多年來給廣泛應用到汽車、樓宇及環保等題材上。

筆者隨手找來香港2005至06年的二手市場數據(來自經濟房地產研究中心, Economic Property Research Center),作了一個簡單的屬性回歸分析。「屬性」包括樓齡、樓層、地區等等,再加上實用面積和實用比率。
為何要把實用面積和實用比率放在一起?因為如果兩者並存,我們就可以問一個有趣的問題:兩個實用面積相等的單位(如500方呎),但其中一個實用比率較高(如分別為80%和60%),在其他屬性不變(holding other things constant)情況下,兩個單位的價格會不會有差別?

有些屬性仍難量度

結果如下:就算實用面積相等,加上其他屬性不變,買家似乎喜歡實用比率較高的單位,肯為此多付一點。

這是不是買家都痛恨「地產霸權」,向發水樓說不?答案是未必。因為這個屬性回歸分析可能忽略了一些難以量度甚至不能量度的屬性,如建築材料質素、隔音效果、間隔、耐用程度等。若果實用比率較高的單位同時都是用料好、耐用、鄰居叫救命也聽不到,屬性回歸分析也就誤將實用比率當作買家肯多付鈔的屬性了。

傳媒報道加上不少人的親身體驗,都指出樓宇質素跟發展商大有關係。

若果屬性回歸把樓宇的發展商也考慮在內,又會得出什麼結果?那就留待有機會再探討了。

曾國平
作者為維珍尼亞理工大學經濟系助理教授



曾國平,一九八一年生。在傳統男校讀了七年中學,二零零零年再到香港大學讀了三年經濟及金融。畢業之時沙士陰影猶在,大條道理不找工作,跑到美國華盛頓大學讀研究院。畢業之時又正值金融危機爆發,僥倖在維珍尼亞理工找到教席,誤美國人子弟至今。研究興趣為國際金融及香港房屋市場。

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