Tuesday, October 30, 2012

土地供應與地產霸權


2012年10月24日
梁天卓 經濟3.0


香港樓價近年不斷上升,升速之快,已遠超市民收入的增長。根據統計處資料顯示,在2009至2011年間,香港的人均收入上升了大概10%;但中原城市領先指數由2009年初的60點,大幅上升至2012年10月的110點,顯示二手私人住宇樓價在短短三年內上升了差不多一倍!

當然,當中涉及很多外圍的因素,包括美國的量化寬鬆政策引致借貸利率維持在極低水平和中港逐漸融合,令愈來愈多內地同胞來港置業,這些因素都令香港樓市的需求不斷增加。

供應減少強化壟斷能力

同一時間,香港住宅樓宇的供應卻在不斷下降。在2002年年底,當年房屋及規劃地政局局長孫明揚推出了穩定當時樓市的「孫九招」,其中包括無限期取消公開拍賣住宇用地和暫停勾地一年,這些政策都令一手樓宇的供應大幅減少。那麼,一手樓的供應下降了多少?假設一個新盤由買地至建成及公開發售,期間需時三年,那麼我們看看2005年前後的一手樓宇成交便略知一二。

土地註冊處的資料顯示,在2002年至2005年期間,一手樓宇成交量年均為接近23000宗。由2006年至去年為止呢?只有約14000宗,下降了接近40%!

一方面需求上升,一方面供應下降,一個略懂經濟學的人都知道就算在一個供應商之間競爭十分激烈的環境下,產品的價格也會因而上升,香港樓市當然也不例外;不過,香港樓市的地產供應商不多,接近寡頭壟斷,只勾地不賣地的「孫九招」可能加強地產商的壟斷能力,或很多人口中的「地產霸權」,令樓宇價格進一步上升。

為什麼呢?讓我用一個美國的例子說明吧。

美國因為地大物博,人口密度比香港低很多,土地的供應相對地多,所以地產商之間的競爭亦比較激烈,我在美國留學時,並沒有聽過美國有「地產霸權」或相關之說。不過,就如在香港一樣,為了讓政府對城市規劃有更好的控制,美國各地的土地用途都受到地方政府監管。監管的範圍很廣,其中一項是把土地用途細分為幾項,包括住宇用地和商業用地等,住宇用地不能被用作商業用途,反之亦然。

另外,各類土地用途亦受到不同的限制,如樓宇高度和停車場數目等。發展商可以申請更改土地用途,但需要經很多不同但有關的政府部門批核,時間成本不菲。雖然這些土地用途的監管一方面可以令地方政府更有效地規劃發展,另一方面卻增加了發展土地的成本,後者會帶來什麼後果呢?

留意小型地產商退出

以酒店業為例,一間中型或大型的酒店佔地不少,購買甚至申請轉換土地用途,佔酒店的固定成本一個相當重的比例,在美國的一個郡(county)內通常只有數個不同的連鎖式酒店,所以,如果一個地方政府對土地用途的監管很嚴厲或轉換土地用途的成本很高,便會令部分酒店退出市場,從而增加了其他酒店的壟斷能力。

多倫多大學的鈴木純一教授便曾對此作過研究。他是我在明尼蘇達大學讀博士時的師兄,比我早一年畢業,我們同是Patrick Bajari (現為網上書店亞馬遜的首席經濟師)的學生。鈴木純一的研究發現,在美國德州各個郡的不同土地用途監管令酒店的固定成本上升,酒店的數目和它們之間的競爭減少,每間酒店的房租和收入因而增加。

當然美國的酒店業和香港的樓市不盡相同,不能作直接的比較,但香港政府應該加緊留意近年土地供應減少和小型地產商退出香港市場的關係,以及兩者對香港樓市的影響。

Reference : Suzuki, J. 2012: ”Land Use Regulation as a Barrier to Entry: Evidence from the Texas Lodging Industry,” International Economic Review, forthcoming.

梁天卓
作者為香港中文大學經濟系助理教授

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