Monday, November 19, 2012

藉價格理論分析樓市 (關於樓市需求管理措施的一些理論與實踐.二之一)


2012年11月12日
徐家健 經濟3.0


兩個多星期前,財政司司長宣布推出新一輪聲稱是管理需求的樓市措施。筆者十分同意雷鼎鳴老師在友報一篇名為「額外印花稅 後市火上加油」的分析。有留意內地樓市的讀者,將發覺今次特區政府的新招有點中國特色;一年半前,張五常教授一連發表了兩篇關於北京打擊樓價政策的文章,關心香港樓市的投資者,不妨溫故知新。

同欄的天卓與國平均是樓市專家,本來珠玉在前,以為沒有需要(亦不敢)班門弄斧,但自新措施推出後,在網上電視和電台都聽到不少觀眾和嘉賓意見,竟認為新招雖好,但還恐力度不夠;再看看政府新聞公報的原稿,更加看得筆者一頭霧水。好了,今天也趁趁熱鬧,嘗試從筆者懂的價格理論,看看樓市的動態和向樓房徵稅的效果。

樓有兩價 置業或住屋

讀者首先要明白,樓宇是耐用品。價格理論中,凡討論耐用品的供求,要分清兩價兩量──在樓宇市場,兩價是樓價及租金,兩量是新增樓宇和新舊樓宇的總數量。

樓價是未來所有租金的折現,總樓宇數量將隨着新建樓宇增加和舊樓拆除而減少。兩價兩量最直接的含意,是置業和住屋原則上是兩個問題。天卓之前提及,從金融風暴走出來的2009至2011年,當香港人均收入僅上升約一成,二手樓價卻在這短短三年間上升近一倍;但樓價急升會加劇貧富兩極分化嗎?

1997至2003年樓價跌了超過六成,筆者記不起香港輿論何曾高呼貧富差距因此收窄,印象中只有負資產和破產燒炭的報道。當樓價自回歸初期至現在像過山車般先跌後回升,只是望見家鄉,更何況對於大多數住在自置物業的業主,樓價升跌是沒有多大財富效應的。

不過,當前的住屋問題,只關乎今天的租金。住屋問題與樓價或誰是業主沒有直接關係;真正的住屋問題,要看住宅租金的升跌。翻查資料,2009至2011年的住宅租金上升了大概四成,三年間四成的升幅不算少,是介乎同期油價及糧食價格的升幅,比起樓價的升幅,還差遠矣。於是,以樓價升幅來衡量住屋問題,誇大了問題的嚴重性。如果租金上升要政府出招解決住的問題,當油價及糧食價格飆升,政府又要推出什麽措施來解決食和行的問題?

樓價升幅遠高於租金升幅,就是樓市泡沫的先兆?不一定。樓市的供求關係,不是凱恩斯口中的獸性(Animal Spirit)主宰樓價,繼而帶動租金,而是當前的房屋需求和現有的總樓宇數量,在競爭下決定今天的租金。

至於今天的樓價卻影響了投資,以至短期內新增樓宇的供應量。總樓宇數量愈多,租金就愈低;樓價愈高,新增樓宇的供應量也將愈多。當市場預期改變,認為未來住屋需求大增,租金短期內並不會受影響;但樓價是未來所有租金的折現,樓價因此將升高,高樓價將引導發展商增加供應,預備滿足未來的需求。這樣的市場反應不是泡沫。

稅有兩價 預防泡沫或深化問題

再多舉兩個簡單例子。如果政府今天突然宣布向所有樓宇大幅徵收物業稅,物業稅增加了住屋的成本因而削弱了住屋需求,樓價和租金都會應聲下調;假如樓價暴跌就是泡沫爆破,這樣的需求管理做到了自我引爆。不過,因為樓價下跌減少了興建新屋的利潤,假以時日,總樓宇數量會隨着新增樓宇不足和舊樓拆除而減少;這樣的物業稅,也成功地使住屋問題惡化。

理由很簡單,凡有稅就有兩個價:消費者付的一個價,將高於產出者收取的另一個價,高出的差價就是稅。

如果政府突然宣布向新增樓宇徵稅又如何?這樣的政策,短期內雖然對租金沒有影響,樓價卻將即時飆升,這算是自製泡沫嗎?向新增樓宇徵稅將增加建屋成本,因而減少新增樓宇的供應,租金和樓價繼而會逐漸提高,市場總樓宇數量將因新增樓宇供應的減少而慢慢下降。向投資新物業者徵稅,當然不會鼓勵建屋,最終又是只會惡化住屋問題。

至於財爺兩周前提出的印花稅,比以上的兩個例子複雜一些。明天待續。

徐家健
作者為克萊姆森大學經濟系副教授

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