Monday, November 19, 2012

分析香港樓市——與財爺商榷 (關於樓市「需求管理」措施的一些理論與實踐.二之二)


2012年11月13日
徐家健 經濟3.0


根據新聞報道,政府認為香港樓市的問題,一方面是「目前樓價已經達到一般市民難以負擔的水平」,一方面是「樓市泡沫風險大增,可能會危及宏觀經濟和金融體系的穩定性」;又怕樓價暴跌,又想樓價回落到一般市民能負擔的水平,聲稱是「管理需求」的印花稅措施是解藥嗎?

是需求還是供應問題?

說過了,政府新聞公報的原稿看得我一頭霧水。首先,「雖然我們在近年恢復主動賣地,增加土地的供應,但是住宅樓宇落成是需要時間,供應因而較需求滯後,這幾年住宅樓宇出現供不應求的情況。」但假如投資者真的相信住宅樓宇供應將在未來大幅增加,樓價還會狂升嗎?當樓價升幅拋離租金的漲幅,這意味着市場認為未來住屋的供應追不上將來增加的需求。

要今天的樓價回落,不一定需要增加今天的供應。供應較需求滯後,只會使今天租金高企,而不是樓價狂升。如要管理預期,政府要先自問為什麼市場就是不相信未來住屋供應會顯著增加?

過往經驗告訴市場,樓市崩潰後「八萬五」是會不知不覺地「已經不存在」的,負資產當道特首就得「腳痛下台」,市場會輕易相信現屆政府會重蹈覆轍嗎?再者,就算住屋供應增加,這又是什麼價格下的供應?又「供不應求」又「難以負擔」的經濟分析我不懂,我觀察到的是屯門新盤呎價過萬,是有供有求下的市價。

樓貴,除了土地供應不足,還可以是建築成本上漲。讀者不妨回顧之前天卓與國平就政府對環保及其他方面的管制,如何增加建築成本的分析。

為什麼要管理需求?昨天本文指出,向所有樓宇徵收物業稅的「需求管理」後果,是樓價、租金、新增樓宇和總樓宇量都會全線下跌。但印花稅是物業交易時才需要付的,更重要的是,這項額外印花稅(SSD)只針對個別買家。財爺的解釋是,「另外一個令本地樓市火上加油的因素是外來投資者湧入樓市,令本來已經是偏緊的住宅供求情況更加緊絀」。

只歸究熱錢流入,我首先要問一問:為什麼熱錢不流入其他市場(如瀕臨倒閉的DBC)?這又再回到供應預期的問題。

舉出沒有香港身份證買家的數據,對本來在分化的香港,是有點市場的;但想深一層,若果現在「樓市泡沫風險大增」真有其事,有什麼好得過在高價時讓外地炒家真金白銀接貨,等到財爺保證的滯後供應推出市場後,我們港人才迫那些沒有香港身份證的炒家低價沽出,豈非大快人心?提高了的SSD,短期內凍結了物業買賣,港人因此不能盡快上車置業;新增的BSD,又免外地人於泡沫高峰摸頂。說這些狠招是保障港人利益,又怎能說得過去呢?

理論上,如可確保外地人不能在港置業而令樓價回落,對部分沒有樓的港人是有利的。財爺說外地買家佔一手住宅成交量的比例,由2008年的5.7%,急增至2011年的19.5%;那麼,餘下的80.5%剛置業的本地人利益就不管了?實際上,為杜絕外地人借本地公司買樓,這一項在「非常時期的非常措施」,規定所有本地和外地註冊公司都要繳付15%的BSD!

需求管理與供應效果

翻查在內地推出「四萬億」救市政策前的數據,雖然2007年僅有不足12%的交易是以公司名義買入,但因為其中不少是豪宅,涉及的金額佔總成交超過27%;5000萬元以上的豪宅,超過七成是以公司名義買入的。新招是一種「奢侈品稅」吧?那又未必,如果持有的是BVI公司,透過股份交易作買賣,政府是很難追查的。

另一個有趣的數字是,樓齡超過50年的舊樓,有接近四成是以公司名義買入,這是準備重建「落釘」的伎倆吧?新招如果因此而提高發展商重建舊樓的成本,最終損失的又會是誰?昨天指出,樓價將隨建屋成本上升而上升,損失的只是無樓人士。

有樓的,恨不得新樓樓價天天創新高。想通了這個水漲船高的道理,我明白為什麼一些手持數個物業的人,會支持有供應效果的所謂「需求管理」措施了。

徐家健
作者為克萊姆森大學經濟系副教授

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