Monday, November 19, 2012

租金管制帶來鴛鴦錯配 (租金管制的經濟分析.之一)


2012年11月14日
梁天卓 經濟3.0


香港樓市近日成為城中熱話,正如早前在本欄提及,從2009至2011年間,香港人均收入只上升了一成,但二手住宅樓宇的價格在這短短三年內卻上升了近一倍。很多還未「上車」的市民怨聲載道,政府因而近日連番出招,推出包括買家印花稅和延長額外印花稅,以及居屋白表免補地價等措施,企圖遏抑樓價,冀助小市民置業,由於措施推出時間尚短,成效有待觀察。

價格指導資源運用

坊間有評論員和政客認為,政府還可推出其他政策以紓緩香港的住屋問題,其中一樣是租金管制。徐家健兄上周提到,香港的住宅租金在2009至2011年期間上升了大約四成,雖然還未及樓價上升速度之快,但是對於還未「上車」的租客而言,影響也不少。

筆者便曾因租約期滿後被業主大幅加租而被迫搬屋。雖然筆者對該業主恨之入骨,恨不得可以按同價續租,但是我們還需理性分析租金管制可能帶來的成效。

租用住宅和其他在市面上買賣的物件一樣是商品,我們可用價格管制的理論,理解租金管制。在一個沒有價格管制的自由市場裏,物格起了一個指導資源運用的作用,租金高企時業主有誘因放盤出租,相反,租金低迷時業主便可能先封盤,再待善價而租;最後,只有願意出市價的租客才可租住單位,令市場上的租盤不會出現錯配。筆者收入不高,對住屋的空間需求亦不大,在自由市場下,是不會租住半山豪宅的。

換另一個角度看,市場上的租金是反映了在租盤市場內的需求與供應,目前的租金升勢,是反映了現在對租盤的需求增加或供應減少。租盤需求增加有很多原因,其中一個是近年本地大學招攬了不少內地生,令宿位供不應求,很多本地和內地的大學生都要在大學附近尋找租盤。

以中文大學附近的沙田第一城為例,一個接近400方呎的兩房小單位,在2009年月租約6000元,但在剛過去的暑假,有傳媒便曾報道由幾位內地大學生以近10000元租下同類單位,租金升幅遠遠超過全港平均的四成。

有修讀經濟學的中學生都知道,在沒有價格管制的市場裏,被釐定的市價能夠起一個「清市」的作用,亦即在市場裏不會出現「過剩」或「短缺」的問題。相反,若果政府規管成交價在市價下,亦即在租務市場裏推行租金管制,「短缺」的問題便會出現。

假設香港政府能貫徹執行租金管制,把所有租金下調至市值租金的一個百分比,這會帶來最少兩個後果。

首先,租盤「短缺」將出現,有一些比較「錫屋」的業主將認為管制下的租金太低而封盤不租,租盤成交因而下跌,最於可能造成「有人無屋租,有屋無人租」的尷尬局面,不能解決甚至惡化了住屋問題。

紐約租管可借鑑

其次,租金管制可能會為租盤市場帶來錯配,原因十分簡單,租金管制一方面令供應減少,一方面將令需求增加,導致供不應求,一個在半山的豪宅以管制下的租金放租,可能吸引大量租客,由於租金受管制,業主不能以加租來選客,他最後可能只是「亂點鴛鴦」,令一些願意付高價的租客被拒諸門外。

用一個比較極端的例子,如果半山豪宅的租金被管制在1000元,一貧如洗的筆者也有機會每晚飽覽維港夜景!

兩位哈佛的經濟學者Glaeser和Luttmer曾研究美國紐約的租金管制,發現有多達20%的租客因為租管而被錯配到更大或更小的房屋,錯配比例比其他沒有租管的城市高出一大截。

以上分析是基於政府能有效地推行租金管制,把實質租金固定在市價租金的一個百分比內。不過,正所謂「上有政策,下有對策」,政府很難完美地推行租金管制。那麼,業主與租客可以有什麼對策,以及那些對策會帶來什麼後果?篇幅所限,下文再談。

Reference:Glaeser, E. and E. Luttmer, (2003): ”The Misallocation of Housing under Rent-Control,” American Economic Review, 93(4), 1027-1046.

梁天卓
作者為香港中文大學經濟系助理教授

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