Friday, November 23, 2012

免補地價政策的經濟分析


2012年11月16日
曾國平 經濟3.0


原本計劃寫經濟災難和股市的關係,但見近來香港樓市是新聞焦點,遂決定跟本欄的另外兩位作者「串謀」,一周連續六篇的文章都以香港樓市為主題!

政府提出的白表申請者免補地價政策並非新聞,相信大家都略有所知。由明年1月起,每年將有5000位白表申請人,可在二手市場免補地價購買居屋。

白表申請人的資格,為月入3萬元以下,並沒擁有物業。以往能在二手市場免補地價購買居屋的,只有綠表申請人(如公屋居民)。

簡化點說,政策選出5000名白表申請人,予其綠表的權利。根據多位政府要員的說法,政策目的在於協助未能申請公屋、收入中等的白表申請者置業。

雖然各位高官已多番透過傳媒解釋政策,但筆者對於政策的影響,始終不得要領。筆者嘗試運用一點基本的經濟學分析,推論出政策的影響,在此給讀者們參考一下。筆者的分析只考慮政策對居屋二手市場的影響,樓市的整體分析容後再談。

兩個市場兩個價格

居屋二手市場可分成兩部分,一為已補地價的居屋,一為未補地價的居屋(即所謂居屋第二市場)。居屋擁有者當初以特價從政府手上買入物業,可看作以折扣買樓(例如市價的七折)。業主在二手市場出售物業,要向政府付清買樓的折扣;支付這筆費用,是為「補地價」。補地價的計算,是把物業市價乘以當年的折扣;市價愈高,則補地價愈多。

要出售未補地價的居屋有兩個辦法:一為賣給房委會,一為賣給綠表申請人。居屋第二市場的價格,就主要由綠表申請人的需求,加上未補地價居屋業主的供應所決定。

修讀過經濟學的讀者,更可以拿起紙筆,以價格為縱軸,以單位數量為橫軸,畫一條向右下斜的需求曲線,再畫一條向右上斜的供應曲線。

至於已補地價的居屋市場,既然無限制買家的資格,需求是來自任何有意置業的市民。讀者可為這個市場畫下另一幅需求供應圖。

價格差與補地價折扣

兩個市場加起來,就是整個二手居屋的市場。兩個市場的價格有着一定的關係:已補地價的價格比未補地價的較高,而兩者的差別大約等於補地價的折扣。

如今政府容許5000位的白表申請人加入未補地價的市場,市場需求自然增加──需求曲線向右移,價格於是上升。為滿足新的需求,不少未補地價居屋的業主因價格上升了「加入」市場,增加了這個市場的供應量。讀者要留意,需求上升帶來的是供應量的上升,並非供應的上升;前者是同一條的供應曲線,後者是供應曲線向右移,不可混淆。

既然未補地價市場的價格上升,原本有意補地價的業主也就多了一個選擇,不一定要加入已補地價的市場,可以省卻補地價的手續。已補地價市場的供應將隨着時間而下降,整條供應曲線向左移。假設已補地價市場的需求不變,讀者按圖索驥,就能得出價格上升的結論。

補地價個案驟減

雖然兩個二手居屋的市場價格都上升,但最後兩者的差距仍會跟政策出現前一樣,大約等於跟政府購買居屋的折扣率。只有在如此情況下,業主才不會覺得其中一個市場比另一個吸引,兩個市場因此達到均衡。

根據房委會的統計數字【註一】,政策在本年7月份亮相之後,居屋補地價的個案大幅下跌,由6月時的全港201宗,跌至7月份的123宗,8月份更只有95宗。

根據傳媒報道,已補地價或未補地價的居屋價格都見上升。政策雖未正式實行,但市場已有所行動,其走勢亦符合筆者的分析。

多位政府要員強調此政策不會推高價格,其理據之一是,每年5000名白表申請人數量不多,影響甚微。根據土地註冊處的數字【註二】,2011年全年的二手樓宇買賣(包括私樓)共有7.3萬餘宗,根據房委會的資料【註三】,近年居屋第二市場每年的交易量不夠2000宗。

5000名的白表買家是多是少,大有可商榷之處!

註一:

註二:

註三:

曾國平
作者為維珍尼亞理工大學經濟系助理教授

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