Monday, December 3, 2012

租金樓價比率的啟示


2012年11月24日
曾國平 經濟3.0


從經濟學角度看,樓價可以看作未來租金收入的現時值(Present Value)。投資者先根據對未來經濟環境的預測,計算出預期的租金(今年、明年、後年,如此類推),例如投資者預期未來政府將打擊樓市,租務市場的供應下降,投資者就會把未來的租金算高一點。

把未來的租金收入折現成今天的價值,需要的是一個合理回報率。何謂合理,這取決於投資市場上其他低風險的回報,再加上投資樓市的風險考慮:若果政府債券每年回報是3%,投資樓市要承擔高得多的風險,回報率當然要比3%高。

計算現時值要用上計數機,不夠方便快捷。幸好金融學家哥頓(Myron J. Gordon)於1959年提供了一條簡單的方程式【註1】,只要懂加減乘除就能運用:

租金/樓價=回報率-租金上升率

哥頓的方程式作了一個大膽的假設:樓宇是千秋萬世、永遠能帶來租金收入的;在這個假設下,計算因而變得簡單。讀者可能會認為這個假設是發神經,樓宇豈有其物質不滅的特性?但30年後或40年後的租金價值,經折現後的價值微乎其微,把樓宇看作有20年的壽命,和把它當作永生不滅的分別不大。

算式中回報率代表的是未來的平均回報率;租金上升率代表的是未來租金平均上升幅度。當然,這條方程式的大膽假設甚多,但卻簡單的展示出現時值的道理,雖不中亦不遠矣。

聰明的讀者會留意到,方程式左方的租金和樓價都可以觀察得到,能在網上輕易找到每月的數據。香港的差餉物業估價署就提供了自1982年起每月私人樓宇的平均租金和售價,可利用其算出每月的租金樓價比率。

租金和樓價天天在變,租金樓價比率每月也都會上落。根據這條方程式,租金樓價比率的上落,代表的是未來回報率的改變,還是租金上升率的改變?若然樓價急升,本月的租金樓價比率下跌,這是意味着未來回報率的下跌,還是市場認為未來租金會升得較快?

筆者小試牛刀,從差餉物業估價署的網頁找來B類別(即實用面積40至70方米單位)的租金和樓價【註2】,計算出自1999年至2012年9月的每月租金樓價比率【圖】。為了方便表述,筆者只簡單計算出港九新界的平均,沒有考慮其他類型的樓宇,亦沒有利用更早的數據。認真的讀者可自行作更深入的研究。

藍色線代表的是每月租金樓價比率(為方便閱讀,筆者把比率乘以12),讀者可以見到,這比率於過去十多年來的變化不少,2003年樓市低迷時比率較高,近來樓價高企,比率則是十多年來最低。

筆者再為每月算出未來兩年的回報率(圖中的紅線)。回報率的計算是把未來兩年的樓價升幅,加上兩年來可收到的租金收入,例如本月買入一個500萬元的單位,租出兩年後的租金收入為50萬元,之後再以550萬元賣出,兩年間的收入為100萬元,是500萬元的20%,每月的平均回報就大約等於0.8%了。考慮到買賣需時,計算回報率時筆者只計算每年十個月的租金。

讀者要留意,圖中紅線關乎未來的回報,要等兩年後才會知曉;紅線到了2010年10月中斷了,因為事情還未發生!

從圖表中可看到,租金樓價比率跟未來投資樓宇的回報沒有什麼關係。筆者的一些運算也證實了這結論。

回頭看剛才介紹的方程式。數據是否在告訴大家,租金樓價比率的變化,主要由未來租金上升率的上落決定?下周再談。

註1:Gordon, Myron J. (1959). 「Dividends, Earnings and Stock Prices」. Review of Economics and Statistics(The MIT Press)41(2)︰99-105.


曾國平
作者為維珍尼亞理工大學經濟系助理教授

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