Thursday, December 13, 2012

孿直樓市大不同 (壞文化與市場競爭的經濟分析.五之四)


2012年12月4日
徐家健 經濟3.0


樓市話題說之不盡。房屋與股票很不同,因為房屋本身也是消費品,但「買樓唔同買棵菜」,除了是樓房投資可能會覆水難收外,亦因為有「千金置宅,萬金買鄰」這回事。

「萬金買鄰」,買的是怎樣的鄰?同欄天卓和國平的研究發現,興建公屋將導致附近的私人住宅樓價下跌【註1】,他們的解釋是,香港居民喜歡收入相若的鄰居,而我認為另一個可能是:沒有人希望與窮人為鄰。驗證這兩個假說非常重要,因為如果天卓和國平是對的話,興建公共房屋理想的選址是低收入的地區,但如果沒有「憎人富貴」只有「厭人貧」,有效率的城市規劃可以是貧富同區而居的。

美國貧民窟的興衰

從前九龍有城寨和徙置區,港島跑馬地以東不是富人會居住的地區,但今天大角咀也有「豪宅」了。物業投資者下注前,真的要好好掌握未來城市規劃的資訊。

「隔離」(segregation)或「融入」(integration) ,是城市經濟學的大課題。除了按收入,人以群分亦可以基於種族或性取向;到過三藩市的人都知道,昔日的金山是今天同志的聚居地方,這是歧視的證據嗎?

在解答同志在房屋市場上是否遭受歧視前,先談談美國黑人的歷史經驗,這段歷史亦可能對部分港人仇視內地人和類似買家印花稅(BSD)與「港人港地」等措施有點啟發。

非裔美國人在上世紀70年代前大半個世紀的「大遷徙」,是為着種種經濟及社會原因,數以百萬計地由南部鄉村遷移到美國其他地區的城市,加上二次大戰後的所謂「白人逃亡」(white flight),大大改變了美國的人口分布。大遷徙的其中一個副產品是貧民窟(ghetto),一般是指城市裏低收入黑人聚居的地方。貧民窟數目由19世紀末起不斷增加,至70年代後才慢慢回落。

種族聚居現象可能只是新移民人生路不熟,於是寧願付較高租金與同鄉守望相助,這與歧視無關,北角又稱為「小福建」可能就是這個原因;但美國的研究發現,當年黑人新移民付的租金,與在黑人區植根多年的居民相若,「新移民守望相助」的假說似乎不是美國黑人聚居貧民窟的主因。

與歧視有關的,其一是政府透過政策助長種族隔離,其二是白人透過市場價格防止付擔不起貴樓的低收入人士為鄰,兩者的分別是,在政策下的種族隔離,黑人被迫要付出較高租金;而通過市場的歧視,白人相反要付高樓價自我隔離。研究指出,在民權運動興起和廢除種族隔離制度的法律前的20世紀中,黑人居住在黑人聚居的城市,竟然要付出較高的租金,但到了20世紀後期,時移世易,白人終於要付萬金來買白人為鄰【註2】。

同志住得舒適之謎

同志聚居三藩市,租金水平如何?三藩市是美國其中一個樓價最高的城市。按照「白人寧付萬金買白人為鄰」的邏輯,三藩市居民是寧願出高價與同志為鄰,被歧視的豈不是「直」而非「孿」的美國人?不一定。雖然同志在美國普遍聚居於樓價高的城市,但最近一項研究指出,在一小部分社會風氣保守的地方,情況是相反的【註3】。

更重要的經濟原因是陽光與海灘兼備、但三數小時車程又可前往滑雪的三藩市,本來就是居住的理想地方。同志喜歡聚居三藩市等優質城市,原因與他們在職場的工資差距同出一轍:沒有子女的同志們,不但在事業上的投資跟其他人不同,他們的消費模式也不一樣。同志對「住大屋」的需求不大,反而吃喝玩樂的需求相對較高,他們聚居優質城市並非歷史巧合。

樓價與生育率的關係,放諸四海而皆準。同事兼師兄Robert Tamura認為,一方面沒有子女的家庭選擇居住樓價高的優質城市,一方面高樓價亦削弱了生兒育女的意圖,住貴樓的香港父母和準父母必能深刻體會Tamura的觀點;所以,物業投資者除了要好好掌握未來城市規劃的資訊,還要多多留意人口組成的改變。

註1 Leung , Tin Cheuk and Kwok Ping Tsang.”Love thy Neighbor: Income Distribution and Housing Preferences.” Journal of Housing Economics, 21(4), December 2012:322-335.

註2 Cutler, David M., Edward L. Glaeser, and Jacob L. Vigdor. ”The Rise and Decline of the American Ghetto.” Journal of Political Economy, 107(3), June 1999: 455-506.

註3 Christafore, David and Susane Leguizamon. ”The Influence of Gay and Lesbian Coupled Households on House Prices in Conservative and Liberal Neighborhoods.” Journal of Urban Economics, 71(2), March 2012: 258-267.

徐家健
作者為克萊姆森大學經濟系副教授

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