Wednesday, December 5, 2012

租金樓價比率反映租金走勢


2012年11月30日
曾國平 經濟3.0

上周為讀者介紹了現時值(present value)的觀念,亦解釋了為何租金樓價比率(rent-price ratio)反映了未來的租金升幅及樓市回報率。利用香港B類私人樓宇(實用面積40至69.9方米)從1999年至今年每月的數據,筆者製造了圖表一張,好讓讀者看清楚租金樓價比率跟未來回報率的關係。

讀研究院時的一位老師曾說,人類是愛尋找規律的動物,把兩套毫無關係的數據放在一起,圖表看久了總能看出一些關係。筆者為客觀計,計算了租金樓價比率跟未來兩年平均樓市回報率的相關系數(correlation coefficient),發現只有-0.11。若扣除通脹或通縮(以綜合消費物價指數計算),只考慮實質回報率,相關系數更只有0.03。十多年數據所顯示的是,兩套數據只有微弱的關係。

樓價升速高於租金

何謂相關系數?這是一個在1與-1之間的數字,用以形容兩套數據之間的關係。若相關系數是1,則兩套數據之間一起上落,並駕齊驅;例如,某人擁有的左鞋數目,跟其擁有的右鞋數目的關係密切。除非某人是政客,要常常擲左鞋(若政客是左撇子),又或某人不幸只有一隻腳,否則,兩套數據的相關系數必定是1。

另一方面,一天裏的天光時間跟天黑時間亦有關係,夏天日長夜短,冬天日短夜長,但一天只有24小時,天光時間多了則天黑時間必定減少,兩套數據的相關系數是-1。若相關系數是零,則兩套數據沒有關係。讀者買的六合彩號碼跟每期的頭獎號碼,以事論事,其相關系數是近乎零。

既然租金樓價比率跟未來的回報率無關,低的租金樓價比率是否就如理論所說,反映了未來更快的租金升幅?筆者利用同樣的數據,為每一個月計算了未來兩年的平均租金升幅,把其租金樓價比率放在一起看【圖】。為方便閱讀,藍線所顯示的租金樓價比率是每月租金佔樓價的百份比(見左邊的縱軸),跟上周的圖表不一樣。例如,一所500萬元的樓宇,若每月租金是2.5萬元,那租金樓價比率就是0.5%。【圖】中所見,租金樓價比率近來跌至不夠0.3%,反映了分母的上升比分子快,即樓價的上升速度比租金高。

紅線所顯示的是未來平均租金升幅(見右邊的縱軸)。讀者請留意,紅線顯示的是租金未來兩年的平均升幅,因此,紅線到了2010年就中斷了;【圖】初段的負增長,反映的是,2001至2004年的租金下跌,若扣除當時的通縮,該段時期的租金亦以每月0.5個百分點左右的速度下跌。2005年起,租金一直上升,但近期似乎有減速的趨勢。

讀者只要凝神靜看【圖】,就能發現兩套數值存在相反關係。租金樓價比率上升,租金升幅將減慢;租金樓價比率下降,租金升幅將增加。若嫌【圖】不夠科學,可再計算一下兩者的相關系數:未扣除通脹的相關系數是-0.49,扣除通脹後的相關系數是-0.37。租金樓價比率跟未來的租金升幅關係密切!

既然兩者的相關性如此強,我們能否根據歷史的經驗,把數據「引伸」一下,預視未來的租金升幅?換個問法,我們可以根據以往的規律,替【圖】補上未完的
紅線嗎?

每年租金料升17%

不過,描述兩套數據間的關係與預測是兩回事,後者涉及繁複的計算,而且未必可靠。例如,筆者雖在過去十多年的數據中找到-0.49的相關系數,但未來的相關系數卻不一定一樣。

話雖如此,筆者還是敵不過「未卜先知」的誘惑,粗略的預測了未來兩年的租金升幅:筆者的初步預測,為未來兩年每月的租金升幅約1.4%,換算為每年大約17%的升幅;若升幅維持5年,租金就能上升超過一倍,反映的是相當迫切的住屋問題!

另外,本文只利用B類私人樓宇的數據,但筆者亦以A類私人樓宇(實用面積40方米以下)的數據計算一次,結論大致一樣。

曾國平
作者為維珍尼亞理工大學經濟系助理教授

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