Thursday, December 13, 2012

免補地價政策使財富再分配


2012年12月6日
曾國平 經濟3.0


不久前跟讀者討論過免補地價購買二手居屋的政策,想不到政策還有下文。

根據此政策,每年將有5000位幸運的白表申請人,跟綠表申請人一樣有資格在居屋第二市場購買未補地價的居屋。政策的最新發展是,房委會通過放寬免補地價購買居屋的限制,容許更多市民參與。

政策改變前的白表申請人資格,單人人士月入須為1.35萬元以下,資產26.5萬元以下;二人至八人家庭月入須為2.7萬元以下,資產53萬元以下。

改制後,單人人士月入須為2萬元以下,資產41.5萬元以下;二人至八人家庭月入須為4萬元以下,資產83萬元以下。顯然易見,白表申請人的門檻大大降低。

在街上隨便問問數個「八十後」,相信大半都認為月入2萬元加上資產41.5萬元的生活不錯,雖不能成就置業大計,但也可以間中喝喝葡萄酒、吃吃fine dining,過些小資生活。

需求上升推高樓價

筆者早前分析此政策得到兩個結論。第一、5000位白表申請人帶來需求上升,未補地價的居屋價格及成交量隨之上升;第二、已補地價的居屋供應將逐步下降,使價格上升但成交量下跌。雖然已補地價和未補地價的居屋價格都會上升,但政策前後兩者的比例不變。惟有如此,居屋賣家才不會都跑到綠表市場去,已補地價和未補地價兩個市場也就達到均衡。

如今政策有變,放寬了申請資格,每年的5000個名額因而「有貧有不貧」。顯然易見的是,每位白表申請人的中獎機會大跌。更重要是,放寬限制後,居屋二手市場將有什麼變化?

為了把道理說得清楚,筆者作大膽假設,籠統地把居屋分成兩類,一類為高級居屋,一類為普通居屋。前者的所在位置交通方便、樓齡較低、平均質素較高,後者則次一級,兩者的價格在居屋二手市場上也一高一低。

早前鰂魚涌康山花園呎價逾9000元,是高級居屋的例子。筆者再作另一假設,把申請人分成兩類,一類收入及資產較高(簡稱非貧申請人),一類較低(簡稱甚貧申請人)。根據這兩個假設,甚貧申請人將傾向購買普通居屋,非貧申請人則會向高級居屋「打主意」。

申請人分甚貧非貧

如今資格放寬,若抽籤是隨機的,每年的5000配額就有一半「甚貧」一半「非貧」,兩者跑到各自的市場去,需求因而增加,導致價格上升。另一方面,已補地價的普通或高級居屋市場,供應漸減,價格同樣上升。至於四個市場(已補地價、未補地價的普通居屋;已補地價、未補地價的高級居屋)的價格、成交量變化多少,則牽涉到需求和供應彈性,筆者暫且按下不表。

跟5000個配額全數分給甚貧申請人比較,普通居屋市場的需求增加較少,價格上升因而較輕微。因此,在未補地價普通居屋市場內的綠表申請人,受的打擊也就減輕一點。

按此道理,若把申請資格進一步放寬,5000個名額中,向普通居屋打主意的申請人也就更少,綠表申請人就不會走出來罵政府了。

政策的受益者是持有未補地價居屋的賣家,能把手頭上的資產賣個好價錢;政策改變後,不只持有普通居屋的賣家受惠,持有高級居屋的也能分一杯羹。此外,賣家放售手上的未補地價居屋,一部分會選擇樓換樓,增加其他樓宇(如二手私樓或新樓等)的需求。

有人受益,卻也有人受害。在已補地價普通居屋的市場內,有一群成不了幸運兒的甚貧申請人。除了明年再接再厲,這群申請人面對的是上升了的樓價。

在已補地價高級居屋市場內,除了有一群不是幸運兒的非貧申請人,更有一群不符合白表資格的高收入人士;已補地價高級居屋的供應下降,這群買家只有齊齊搶貴樓。

政策的必然效果是財富的轉移,政策能否幫助市民置業,則見仁見智。5000位的幸運兒當然高興,但政策帶來的價格上升亦會令不少買家卻步,一加一減,置業效果說不準。

曾國平
作者為維珍尼亞理工大學經濟系助理教授

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