Tuesday, January 8, 2013

地產經紀競爭過劇?


2013年1月3日
梁天卓 經濟3.0

自從兩年多前香港政府推出額外印花稅後,香港物業成交量開始下跌,早前特區政府再推出加強版額外印花稅及買家印花稅,更令本地樓市雪上加霜。根據土地註冊處資料顯示,本地住宅樓宇成交量由2009年平均每月超過1萬宗,下跌至近一兩年的約7000宗,跌幅逾30%。

成交量下跌不但令一般小市民很難上車,亦令地產業內的所有人士都生意難做。早前在報紙上看到一則新聞,說兩幫地產經紀為了爭客而在街上大打出手,業內競爭的劇烈程度可見一斑。

當然,競爭激烈是自由市場的一大特徵,自由市場與經濟發展的關係相信各位《信報》讀者都耳熟能詳。

已故經濟學泰斗佛利民生前經常讚揚香港是全球最自由的經濟體系;的確,政府在我們日常經濟活動的干預,相對其他地方要少很多,這亦是為什麼香港作為一個自然資源貧乏的地方,卻能連續多年成為《經濟學人》推選為全球最佳營商環境地方的原因。

要怎樣才能營造出一個競爭激烈的自由市場?其中一個先決條件是行外人入場的成本(entry cost)不高。

在一些受政府管制的行業,為了維護公眾利益或壟斷者的利益,其他人入場成本可以很高。王維基挑戰無綫電視的成本,不單單是向無綫電視高薪挖角和買地起廠,還有的是無限期等待政府發牌的風險。

入行人數大上大落

不過,在地產經紀這個行業裏,入場成本相對地低。當地產市道興旺,每個地產經紀都賺到盤滿砵滿時,其他外行人入行當地產經紀分一杯羹相對上比較容易。根據地產代理監管局網頁顯示,地產經紀入行門檻絕對不高,一般地產營業員只需年滿18歲,中五程度學歷,在營業員的資格試(每年舉行六次,考試費僅450元)中取得合格成績,然後繳交一年1280元的牌照費用即可。

這麼低的門檻令入行人數跟隨樓市周期大上大落。在樓市低迷的2003/04年度,參加營業員資格試人數為3329人,執業營業員則約有7000人;但在2011/12年度,兩者的數字分別為11024和19371人。

正常情況下,經濟學者都會贊成降低入行門檻以增加競爭,令行業得以汰弱留強,但凡事總有例外,地產經紀是其中一個例子。

為什麼競爭多反而不好?原因在於經紀佣金被固定在成交價的一個百分比,這樣佣金水平將跟隨樓市的周期而大上大落。即是說,經紀在樓市興旺時每單成交所賺得的佣金,可以是樓市低迷時的好幾倍,但是無論在樓市興旺或低沉時,經紀用於達成交易的時間和精神其實分別不大。這樣令佣金不能真正反映經紀勞力的真正市價,因而令樓市興旺時經紀過剩,樓市低迷時經紀過少。

美國有兩位經濟學者Hsieh和Moretti曾進行的研究指出,在美國樓價較高的城市裏,地產經紀佔人口比例也比較高,而且經紀的生產力(以每小時能賣出多少樓計)亦比較低。

美國麻省理工學院的賈攀樂剛在中文大學報告了她的最新研究,她利用了波士頓住宅樓宇成交數據作了一些深入和嚴謹的分析,最後亦得出樓市興旺時經紀過多的結論。

香港有沒有相同的問題?筆者沒有作深入的調查,不敢在此妄下結論。

不過,筆者相信問題可能沒有美國的嚴重。在美國,地產經紀的佣金是固定在成交價的6%,賈教授跟筆者透露,這是一個十分固定的百分比,絕大部分成交都是以6%來計算佣金。但是在香港,雖然很多成交的佣金都是2%(買家和賣家各付1%),但筆者不時聽聞有實力的買家或賣家,都可以向經紀壓價,間接令佣金能反映經紀勞動力的市場價值。

參考︰Hsieh, C. and E. Moretti,(2003)︰Can Free Entry Be Inefficient? Fixed Commisions and Social Waste in the Real Estate Industry, Journal of Political Economy, 111(5), pp.1076-1122.

Barwick, P.J. and P. Pathak,(2012)︰The Cost of Free Entry︰ An Empirical Study of Real Estate Agents in Greater Boston, working paper.

梁天卓
作者為香港中文大學經濟系助理教授

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