Friday, February 1, 2013

愛鄰居如己不容易


2013年1月26日
曾國平 經濟3.0

昨天談過施政報告中的公屋政策,結論是政府承諾的供應虛無縹緲,是落空的居多。香港不是缺地建屋,而是有地建屋也要經過重重阻礙,供應於是難有起色。阻礙之一,是改變土地用途要經過公眾諮詢。讀者不要誤會,我不是主張政府可以任意妄為,忽視公眾的利益;我只想指出事實,在重重的阻礙下,公、私樓的供應只會一直緩慢。

承接興建公屋這話題,今天跟讀者介紹我和本欄另一位作者梁天卓的一篇學術文章【註】。文章要解答的問題,是房屋市場內是否有「憎人富貴厭人貧」的現象。想像兩個屬性一樣(樓齡、面積等等)的單位,一所位於一個家庭收入差距較小的地區(如區內一樣貧窮或一樣富貴),一所位於一個家庭收入差距較大的地區(如區內半貧半富),哪一個單位的售價會高一點?文章的結論,是位於收入差距較小地區的單位,在市場上叫價會高一點。

寫這篇學術文章的時候,想起馬可福音十二章三十一節的一句Thou shalt love thy neighbor as thyself(中譯一般作「愛人如己」),於是用作文章的題目。根據文章的結果,房屋市場中的消費者只愛跟自己收入相近的鄰居!

此文章的統計分析工具,用上了先前跟讀者介紹過的屬性回歸(hedonic regression)。簡言之,利用回歸分析,我們可以單位的各樣屬性去解釋樓價,從而知道每個屬性在市場上叫價多少。例如,屬性回歸可以算出,在其他屬性不變下,單位陳舊多一年對樓價的影響。

我們先收集2005年和2006年二手市場的交易數據,再找出每單位所屬的區議會選區。香港的區議會選區有近四百個,可想像選區一般面積不大,稱作鄰居(neighborhood)不為過。要找出每個選區的收入分布,我們利用了2006年人口普查的資料,算出每區當時的堅尼系數。屬性分析除了考慮單位一般的屬性外,更加入了區內公屋住戶比例和堅尼系數兩個屬性。前者是關於公屋本身的影響,後者是收入分布的影響。

分析結果顯示,其他屬性不變下(包括區內公屋比例),區內的堅尼系數每增加10%,為消費者帶來的「痛苦」等於每年損失約3000多元。換句話說,消費者肯每年多付3000多元,以換取區內的堅尼系數減低10%。比較之下,消費者只肯每年付出約2000元,去換取單位10%的青春(如把樓齡由10年減至9年)。

除了屬性回歸的分析,文章亦討論到深水埗區海麗邨的例子。海麗邨本為居屋,於2002年開始興建,但由於同年政府停售居屋,於是海麗邨在2004年搖身一變,成了公屋。海麗邨附近的本是中產私樓,政府此舉既增加了區內的公屋比例,亦拉高了區內的堅尼系數;我們於是利用屬性回歸的結果算出政策對樓價的影響,再跟該區於政策宣布後實際的樓價跌幅比較,發現兩者頗為接近。

消費者為何偏好收入平均的地區?最有可能的解釋是,若區內收入平均,對交通、購物、康樂等設施的需求也較一致,生活習慣也相近,區內環境會比較融洽。相反,若區內貧富懸殊,既有人在路邊曬鹹魚,又有人在路上開寶馬,生活環境不會和諧。

文章的結論是,消費者不喜歡在區內插進「異類」房屋:在較貧窮的區域建高級住宅,在較富有的區域建公屋,受害的是區內的業主。對業主來說,區內興建公屋帶來金錢損失,公眾諮詢強烈反對是情有可原。除非政府能賠償區內業主的損失(執行非常困難),否則找土地建公屋只會愈來愈難。

註: Leung, T.C. & Tsang, K.P. (2012):"Love Thy Neighbor: Income Distribution and Housing Preferences" Journal of Housing Economics, 21(4), December 2012, 322-335.

曾國平
維珍尼亞理工大學經濟系助理教授

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