Tuesday, February 5, 2013

房屋政策三大矛盾


2013年2月2日
曾國平 經濟3.0

今天要跟讀者討論房屋政策數個根本問題。

筆者屢次提及因時制宜(discretion)和規則(rule)兩種的施政方針,並指出後者一般比較優勝,能更有效穩定市場及控制預期;可惜,特區政府的樓市政策已是赤裸裸的因時制宜,政策「想到一項推出一項」,更隨時因情況不同而改變。近來流行《矛盾論》,今天就來個依樣畫葫蘆,把樓市政策的問題歸納為三大矛盾,說明「散兵游勇」式的政策,輕則無效,重則幫倒忙。

壞鐘每天總有一刻正確

一、泡沫爆破與鼓勵置業的矛盾

數周前財爺曾俊華指出,美國聯邦儲備局甚有可能在2015年前加息,利率轉變對樓市將有大影響,政府將繼續關注樓市泡沫;去年底運輸及房屋局局長張炳良表示,目前樓市情況奇怪,當局對泡沫風險感到憂慮……類似的言論,不少政策官員都曾發表,可見政府真的擔憂泡沫爆破。

泡沫概念雖有嚴格的理論定義,但應用起來則多為事後孔明;再者,天天警告有泡沫,正如壞了的時鐘每天總有一刻正確,「末日博士」也終有正確的一天。

不過,政府作出警告無傷大雅,問題是政府同時在鼓勵市民置業。計有先前的白表免補地價措施、把置安心轉作出售的決定,亦有甚囂塵上的首次置業貸款計劃,似乎都在協助市民(尤其是年輕人)早日「上車」。政府此舉,是鼓勵市民冒險?又或者政府先知先覺,可在泡沫爆破之前及時收回政策?

二、長遠計劃與短期效果的矛盾

筆者不認同「遠水不能救近火」之說,認為只要承諾可信,未來的供應增加可壓低今天的樓價。《施政報告》中的尋地建屋計劃遠至十年,只要計劃可行可信,定有抑壓樓市之效。上周提及,該計劃要面對各種的阻礙,達標機會甚微;就算政府能解決所有技術問題,政府若無信用,政策依然難有效果。

正如某著名評論員提醒我們,相信政治人物的承諾都是傻的,而市場一向不傻,於是梁政府提出的任何長遠計劃都影響甚微。

不傻的市場心知肚明,政府關心的是短期的民望高低。正如發展局局長陳茂波所言,樓市政策要「快狠準」,寧可推出BSD、SSD等有即時效果的措施,也不會花心思訂立可行、可信的長遠規劃。

況且,長遠規劃跟現今的政治形勢不合,梁振英能否完成五年任期是疑問,其能否成功連任更是天曉得,任何長遠規劃都很可能淪為「上屆政府留下來的爛攤子」,市場也就不會做「傻仔」,因而不相信政府任何的建屋承諾。而且,他日遇上樓市的負面消息(如加息),梁政府絕無政治能量「企硬」,定會順應民意把長遠規劃推倒重來。

變來變去不如以靜制動

三、即時需要和滯後反應的矛盾

今天的樓市有問題,要靠政策去解決,但政策的效果往往不知何時出現。宏觀經濟的一個恒久話題是貨幣對經濟的影響。貨幣加速上升雖能短期內刺激經濟,但佛利民指出,其影響有又長又難料的滯後問題(long and variable lag)。今天有問題要以政策解決,但政策影響出現之時,問題可能已不復存在,好事於是成了壞事。

佛利民認為,與其不自量力把政策變來變去,不如遵守規則,從一而終的維持固定貨幣增長。同一思維應用在樓市上更為合適:樓宇「生產」過程長,從無到有是數年間的事,今天實施的房屋政策,影響可能要數年後才出現。

以因時制宜的方式調控樓市,就像到了一家陳舊的酒店,發現房間裏有一部奇怪的空調,調較完氣溫要好一陣子才有反應;進房間時覺得太熱,於是把空調調低;過了一會空調發揮作用,房間又見寒冷,於是又把空調調高,誰知道一會兒後,房間又熱起來了。如此調來調去,房子氣溫忽高忽低,理想的溫度總跟實際的溫度陰差陽錯,還不如只調較一次,以靜制動。

判斷房屋政策的好壞,該以能否解決以上三大矛盾為準則,而近來政府推出的政策,卻逃不出三大矛盾的困局!

曾國平
作者為維珍尼亞理工大學經濟系助理教授

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