Sunday, February 24, 2013

香港樓市十五年回顧與分析—往危機之路 (香港樓市十五年—往危機之路.二之一)


2013年2月18日
徐家健、梁天卓、曾國平

「適當的時候做適當的事」,講就易。新年流流不想講樓市危機,更加不是有心要做「末日博士」,但我們一起「跟蹤」香港樓市已有一段日子,不約而同為幾年後的樓市擔心起來;擔心的原因是,社會對樓市和房屋政策討論的「眼前路」一向看得不夠前,而「身後身」更很快忘記得一乾二淨。

首任特首一語成讖,「八萬五已不存在」。不存在於港人記憶中的,不只是才十數年前樓市崩潰的慘痛經歷,還有永遠「慢幾拍」的長遠政策、「估你唔到」的短期「非常時期非常措施」對市場的不良影響。

一連兩天,我們將為大家分析香港的樓市和房屋政策。今天先回顧過去十五年香港的樓市,綜觀【圖】中數據,可把歷史事實綜合為以下三部曲,看看樓市危機之路是怎樣鋪成的?

事實一:「八萬五」生不逢時 「孫九招」姍姍來遲

1997年,那是最美好的時代,也是最糟糕的時代。大有為政策最怕生不逢時,而「八萬五建屋計劃」偏偏在由泰銖貶值引發的亞洲金融風暴爆發後的第三個月推出。

金融風暴威力難料,之後的分析都是事後孔明。當年樓價高企擺在眼前,回頭看,高樓價原來已是走到盡頭。第一任特首董建華雄心壯志,定下「八萬五」目標後不久,港元碰巧受到多個對沖基金狙擊,樓價自此一直插水。

1998年政府曾宣布短暫停止賣地數月,到1999年首次推出勾地政策;到2000年6月,港人才如夢初醒,發現「八萬五」原來已經「不存在」。

短短三年光景,樓價已跌了超過一半。雖說自1998年起已沒有再提起「八萬五」,但新住宅落成總數量足足要到2001年才攀升到歷史高峰——接近4.8萬個公屋單位,加上居屋數目和私人住宅各2.6萬個,超過10萬個新住宅就在樓價持續不斷下滑的時候落成。

不過,政府還是讓樓價跌至超過六成後,到2002年11月才推出遲來的「孫九招」,包括取消拍賣土地、暫停勾地一年和結束居屋計劃。受到沙士爆發的影響,樓價還是再跌多八個月才從谷底反彈,並逐漸回升;但樓價回升不到一年,2004年4月政府卻宣布取消常規賣地,只保留勾地機制賣地,結果是新住宅落成數量從2002年的5.5萬,下跌至2007年不足2萬的歷史新低。

事實二:「兩萬五」明哲保身 「置安心」杯水車薪

從2005年中到2012年中,曾蔭權在位的七年內,世界經歷了比九七亞洲金融風暴破壞力更大的環球金融危機。汲取了「八萬五」遇上亞洲金融風暴的慘痛經驗,不想腳痛下台的第二任特首,在環球金融危機的威脅下,延續了「孫九招」的「二不政策」:一不主動賣地,二不興建居屋。

雖然沒有說出口,總建屋目標是維持在「兩萬五」左右吧。誰知董特首低估了亞洲金融風暴的破壞力,曾特首卻高估了環球金融危機對香港經濟的影響;更加估不到的是,QE1在2008年11月推出後,樓價只有節節向上。

樓市繼續升,曾蔭權卻繼續以不變應萬變,2011年初樓價已回升到1997年的水平。兩屆政府處理房屋問題看似南轅北轍,實際上卻有不少相同之處,其一是大家都錯估經濟形勢,其二是兩屆政府的反應都是「慢幾拍」。曾特首2010年首次提出「置安心資助房屋計劃」,但計劃中不足一千個單位的綠悠雅苑,要到2015年才落成;而樓價升足七年,到升穿1997水平後,政府才宣布恢復賣地和復建居屋。

事實三:「雙辣招」估你唔到「大把地」搵到至好

為急市民所急,新任特首梁振英上任不足一年,就有「白表免補地價買二手居屋」、「梁十招」、「港人港地」、「收緊一次按揭申請」、「雙辣招」等新樓市措施,措施之多,破了回歸十五年以來的紀錄。跟前兩屆政府不同的是突如其來的所謂「管理需求」措施;以「打擊需求」來解決房屋問題,後果是成交大跌,港人置業更困難。

供應方面,梁特首競選時強調香港並不缺乏土地,當選後亦招數多多。可是要到《施政報告》發表後,才發覺土地難求,房屋政策落後樓市有增無減的需求。市場預期給舞來舞去,樓價於是「再升畀你睇」。

基於以上的歷史事實,我們對香港樓市的分析可歸納為以下三個觀點:

觀點一:回應社會矛盾 更令樓市不穩

香港的住屋問題,自兩三年前起,已給人標籤為「地產霸權」問題,含意是打倒地產商,住屋問題便可迎刃而解。回頭看看,當年負資產紛紛燒炭,是由於「地產霸權」給拉下來了嗎?遭「八萬五」打倒的是10萬多位負資產,還是四大地產商?最後真的遭上街的百萬人拉下來的又是誰?大家心知肚明。

為什麼「八萬五」的始作俑者要腳痛下台?是由於有樓的人不願見樓價大跌;為什麼現任特首競選時得到不少低收入市民、甚至中產階級支持?是由於無樓的他們都希望新特首能解決高樓價問題。有樓階級與無樓階級的矛盾不是香港獨有,更不要奢望這矛盾可於十年八載之內消除。

當樓市大起大落,有樓與無樓階級的矛盾就最明顯,這個矛盾一日存在,都會影響房屋政策的可行性和投資者對樓市的預期。政府須做的和可做的是,避免樓市大起大落;無奈政府一直做的卻是剛好相反——香港樓市的大起大落,絕對與特區政府的房屋政策有關。

觀點二:只怨地產霸權 漠視成本改變

有識之士早就提出「把樓市問題歸究『地產霸權』」是斷錯症。指出高樓價是由於土地供應不足,這一點我們沒有異議;問題是,為什麼當年推出「八萬五」時政府要地好像「予取予攜」,今天「大把地」卻又寸土比尺金難求?移山填海要過環境影響評估,改變土地用途須做公眾諮詢,土地自然難找。

本來背山面海的豪宅,政府話要前面填海起私樓,旁邊移山起公屋,這又是有樓階級與無樓階級的矛盾;環評報告和公眾諮詢需時,自然減慢土地供應。今天土地供應不足,有多少是這個有樓與無樓階級之間的矛盾造成的?

時間就是金錢,今天樓價高企,又有多少是基於《城市規劃條例》和《環境影響評估條例》等增加了建屋成本?還有多少是其他成本上漲所致?缺乏年輕人投身建築行業,人工自然高企;中國過去十數年的基建發展,亦增加了建築材料的需求。

走出「『地產霸權』賺到盡」的迷思,分析高樓價時,除了留意地價貴的原因,政府控制不了的建築成本上漲亦不可忽視。

觀點三:只罵內地炒家 漠視本地需求

繼反「『地產霸權』賺到盡」只賣豪宅,之後有更激的反「內地暴發戶炒貴晒啲樓」。如果樓貴完全出於內地炒家推高樓價,九七前的癲價又是誰炒起來的?外資突然湧入或流走當然會短暫衝擊樓市,但歷史的教訓是,「突然」的事難以預料,「短暫」的影響亦不用太緊張。

外資一般不是傻瓜,明知樓價不會勁升,便不會大量入貨,又不見熱錢湧入炒高晒你啲人工?外資是傻瓜更好,任他們高買低賣,我們才可以高賣低買;不是說「無良炒家」不想賺到盡,但是他們最終也得賣樓才有錢落袋。你眼紅他人賺大錢是一件事,但誰說炒家賺到盡必定會使樓市大上大落的?想賺到盡的炒家最想的是市旺時出貨,但這無可避免地增加供應並為樓市降溫;打擊賣樓的人,就是打擊供應,亦無可避免地增加樓宇供應的成本。

今天市場對房屋的熱切需求,多少是由需求基本因素造成?多少是與難以預計的熱錢流入有關?又有多少只是因「孫九招」遺留下來的追捕性需求(pent-up demand)?我們不清楚,亦不相信政府比我們知得多。就算知,政府有本事只針對不受歡迎的需求嗎?沒本事的話,打擊需求就無可避免地打擊港人置業,只看眼底下的「眼前路」,以「非常時期非常措施」管理需求,經驗告訴我們,這只會令市場更不穩定。

走出「內地暴發戶」主宰樓市的迷思,我們才有精力集中看清楚漫長的「眼前路」——分析長期的港人收入增長、人口增加和家庭人口拆細是如何一步步刺激樓宇需求,而推算這些改變長期需求基本因素的趨勢從來不是rocket science。

結論

總結歷史的經驗與分析,房屋問題從來都是供求問題,而永遠落後於形勢的政策,卻加深這十五年來樓市的大起大落。天要落雨,你再不喜歡也不會叫政府阻止,還是到市場買把雨傘實際;娘要嫁人,你再不情願亦不會叫政府干預,最好的處理方法是接受現實。

我們不是迷信市場,有些問題如娘要嫁人市場是管不了的,但請你也不要迷信政府,以為市場解決不了的問題政府都要插手。你撫心自問,我們的政府效率有多高?然後再重新考慮有什麼是政府辦得比市場好的,才值得政府干預。

政府沒有水晶球,對外圍經濟改變的預測和改變對香港樓市的影響,往住是後知後覺;加上政治因素的局限,適當的時候做適當的事,更一向不是政府的做事方法。香港樓市分析今天到此為止,明天集中討論香港需要怎樣的房屋政策。
 

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