Monday, March 18, 2013

人均140呎背後的現實


2013年3月16日
曾國平 經濟3.0

根據昨天粗略推算,香港1991年的人均住宅實用面積(私人加上公共及資助房屋)約110方呎,2011年則約140方呎。推算雖然粗略,但這數字卻簡單顯示出香港的居住情況,給讀者留下一個鮮明的印象。今天要討論的是,為何實際的住宅面積分布並非人人140方呎。

收入增 細屋搬大屋

根據政府統計處數字,由1991至2011年的人均實質生產總值上升了近八成,住屋既然是經濟學中的一般物品(normal goods),收入愈高需求也就愈高,單位愈買愈大。

至於買大多少,則要看需求的收入彈性而定。有關美國房屋需求收入彈性的研究多如天上繁星,結果是眾說紛紜;取法乎中,彈性大概為0.5左右,即收入每上升10%,對居住面積的需求就上升5%。

這個數字若能應用到香港之上,八成的收入增長,可帶來就是40%的需求上升。一份香港房屋需求的研究找出的收入彈性更高【註】,意味二十多年來收入帶動的需求上升可能不只40%。

昨天曾引用的私人樓宇總存量,也反映了收入上升對樓宇需求的影響。

從1991至2011年,實用面積431方呎以下的私人樓宇總存量上升了35%,跟1722方呎或以上豪宅的升幅相若;相反,兩極之間的單位數量升幅驚人:432至752方呎的單位增加了81%,753至1076方呎的上升了87%,1076至1721方呎的上升了65%。細單位上升速度相對地慢,比中型或大型的升幅少一倍有餘,背後的原因之一是香港人的收入普遍上升,細屋搬大屋,有心有力,於是不少一家數口的家庭都享用着每人超過140方呎的住宅。

住戶平均人數減

收入改變也影響了人口結構。筆者童年在400多呎的居屋單位度過,一家住了三代六個人,今天想起來有點不可思議。這樣的住屋安排已經愈來愈少見了。結了婚的子女多半不會跟父母同住,單身的子女有能力亦會盡快離開父母。也許是收入上升增加了對私人空間的需求,也許是文化的改變,但香港住戶的平均人數減少是明顯的現象。

統計處每年計算出的住戶平均人數,1991年是每戶平均3.5人,2011年只有2.9人,下跌了近二成。劏房現象的原因之一,是單身子女為了交通方便或私人空間,離開父母,收入可負擔的是不夠140方呎的實用面積!

說到底,香港樓市的困境是需求穩步上升而供應追不上。收入上升、家庭結構改變;加上數量不明的內地客加入,需求曲線於是年年向右移;供應方面,由於嚴格的環保條例和土地用途的諮詢要求,土地愈來愈難找;加上停建了的居屋和減了速的公屋,供應曲線向右移的幅度愈來愈小。需要增加快,供應增加慢,帶來主要是樓價上升,量的上升卻是其次。

1991至2011年的樓價,扣除了通脹後上升了數倍,是價的大變化。人均居住面積由110方呎升至140方呎,反映的是量的小變化。實質的需求上升不只於此。

政府成立的長遠房屋策略委員會,責任之一是預測未來香港的房屋需求;委員會內高手如雲,預測需求自有其精妙的方法,我亦誠心期待其研究結果。

筆者想指出的是,未來香港的房屋需求似乎沒有減慢之勢,除非香港遇上什麼惡運,以致經濟增長大幅減慢;否則,未來香港經濟穩步增長,人均收入將繼續上升。收入上升加上平均壽命延長,家庭拆細的結果是愈來愈多老中青三代,甚至四代分開居住。

今天的高樓價或有難以量度的泡沫成分,但其中亦有實質的需求支持。

人均居住實用面積140方呎,代表的不是「安得廣廈千萬間」,而是供應增幅追不上需求的「深層次矛盾」!

註:Raymond Y.C. Tse and John Raftery︰ Income elasticity of housing consumption in Hong Kong︰ a cointegration approach, Journal of Property Research, 1999, 16(2), 123-138.

作者為維珍尼亞理工大學經濟系助理教授

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