Monday, March 18, 2013

「舊香港」漸消失 無良業主有責?


2013年3月13日
梁天卓 經濟3.0

筆者在新界北區成長,在成長過程中見證了上水火車站附近由上世紀80年代的一片荒涼,走入90年代的逐漸繁盛,再到沙士時的死氣沉沉,以及自由行帶來的車水馬龍。

未受惠自由行

沙士後中央政府推動自由行,的確為香港當時疲弱的經濟注入生氣;不過,由於該政策吸引了大量旅客來港,加上政府在配套方面的工作遠遠落後於實際需要,自由行的負面影響漸漸浮現,大量水貨客「迫爆」上水站和近日的奶粉事件,只是冰山一角而已。

中港之間的一個深層次矛盾是,自由行或其他中央給香港的優惠政策雖然令香港整體得益,但弔詭的是,香港人多數都感覺本身並沒有因這些優惠政策而受惠。怎麼會這樣呢?早前筆者有幸獲邀到一個電視台節目討論剛宣布的財政預算案,節目以一個晚餐的形式進行,為了凸顯反映基層心聲,節目在土瓜灣一間很地道的茶餐廳進行拍攝。

節目完畢後,筆者與茶餐廳老闆閒聊,他向筆者訴苦自由行並沒有為他帶來額外的生意(因為該茶餐廳位處橫街小巷,並不是自由行旅客會路經的地段),但租金卻是每年都向上調整,最近他又被業主大幅加租超過50%,老闆灰心的跟筆者表示茶餐廳捱不了多久便會關門大吉!

茶餐廳老闆的故事相信是不少小商戶的寫照。十年前,上水火車站附近有很多不同類型的小商店,十年後的今天,同一地點金舖和藥房林立,很多小商舖和食肆都面臨搬遷、甚至結業的命運。

其實不只上水,香港各區的小商戶和食肆也面臨被業主大幅加租的問題,筆者在網上找到近年香港多個核心零售點的商舖租金資料【表】,在旺角、尖沙咀和中環等商業中心的一線街道地舖,租金在過去短短四年內已有接近一倍的升幅,銅鑼灣舖租升幅更超過6倍!租金升幅實在驚人!

難怪最近數月傳出很多舊式食肆如銅鑼灣的老字號食店利苑粥麵和立足旺角近二十年的銀龍茶餐廳,都要讓路與金舖和藥房。

各位讀者千萬不要誤會,筆者不是在緬懷「舊香港」,更不是提出政府應干預商舖買賣或租賃市場;相反,筆者認為,商舖類型隨着需求而有所更替,正反映着市場在有效發揮其調配有限資源的作用。

不要吠錯了樹

試想想,如果整條彌敦道只有一個舖位,閣下有幸是該舖位的業主,你會把舖位租給一間只是做街坊生意,常餐賣30元的茶餐廳?還是把舖位租予一間做自由行生意,一條沒有什麼設計的金錬也賣過萬元的金舖?租戶的生意性質相信不會影響閣下最終把舖位租予給誰的決定,總之,誰可負擔最高的租金你便租予誰。

在自由市場的競爭下,勝者所以能勝,不是因為它擁有什麼霸權,而是因為它承租能力較高。承租能力高亦代表舖位的租客預期能利用該舖位創造巨大的經濟效益。當然,假如閣下對「舊香港」情有獨鍾,你也可以把商舖租給富有香港特色但不能負擔貴租的茶餐廳,間接承擔部分租金,用真金白銀保留「舊香港」。

投訴業主瘋狂加租、向小商戶迫遷,其實是吠錯了樹(barking up the wrong tree)。歸根究底,小商戶結業、「舊香港」消失的主因是商舖供應不足。香港政府到底在政策上犯了什麼錯誤,導致今天的結果?篇幅所限,明天再談。

作者為香港中文大學經濟系助理教授

No comments:

Post a Comment

電費平貴的Formula E 免費早餐: 徐家健

免費早餐: 徐家健 電費平貴的Formula E 2012-12-08 我本身係一個電車男,一年又一年親身到現場支持電動方程式賽車Formula E,係好合理嘅。說過了,合理的創新formula就是要好玩。從供應角度看,賽車與房車之間的技術轉移有互補作用,幾十年前...