Sunday, March 3, 2013

樓市政策動機考


2013年3月1日
曾國平 經濟3.0

經濟學家多支持小政府,認為政府的干預往往因為效率低而造成資源浪費。吊詭的是,政府若安安份份,不搞東搞西,經濟學家的研究題材便會大大減少,專欄也不知從何寫起!筆者正苦惱於本周題材從何入手之際,驚見政府又有新動作:既有財政司司長大幅增加印花稅、把非住宅物業的繳稅時間提前,又有金管局收緊按揭。政府的新招對文思枯竭的筆者來說如雪中送炭,特此鳴謝。

政府這些針對樓市的新政策,一如以往類似的政策,大可斷定只會進一步減少交投,對樓價的影響卻不大。筆者翻閱香港報刊,發現類似的推斷已漸成市場共識,實在是可喜的現象。

令筆者不解的是,政府連番推出的樓市政策,到底想達到哪種政策目標?比如說廠商的行為,其目的是追求利潤,故利潤愈多愈好,但廠商同時要面對成本和需求的局限,而這局限約束着廠商的行為。又如消費者的行為,其目的是滿足欲望,故消費愈多愈好,但也要面對收入的局限,而這局限約束着消費者的行為。有目的、有局限,經濟學家就可用上數學工具,把推斷清楚的說出來。

到底政府樓市政策背後的目的是什麼?

相比最近兩次(2007和2010年)的樓市升勢,今次印花稅的大幅增加的確相當「兇狠」。政策目的似在打擊炒家。炒家購買房子的成本上升,需求必減;問題是,樓市新政策對供應亦有兩個影響:投資者將持觀望態度,減少供應;有賣家也會見勢色不對,因政策減少了「買家光譜」而把物業暫時停止在市場放售,靜待政府改變政策才考慮去向。
無論如何,量再減、價照升將是政策的「預期效果」(順帶一提,徐家健兄和梁天卓弟本周提到政府預算難以預測,其原因之一是印花稅收入相當飄忽,新政策只會火上加油,未來財政司司長估錯數肯定會再破紀錄)。

從這項政策的細節去想(例如沒有物業者或短期內換樓者可獲豁免),加上司長的言論,我猜政府的目標有兩個:Ⓐ遏抑樓價和Ⓑ鼓勵首次置業者或換樓者上車。

另一方面,金管局的新政策之一是要求銀行就物業按揭申請進行壓力測試時,由現在假設的利率升幅2厘,調高至3厘。換句話說,一對資產和收入剛好能夠向銀行借錢買樓的夫婦,現在可能將被銀行拒諸門外。 根據金管局總裁陳德霖的說法「現在樓市過熱對香港金融穩定造成的風險不小於1997年」,於是要收緊貸款,既要提高炒家買賣的難度,又防止高危人士盲目入市。由此推斷,金管局新政策的目的有二:Ⓒ遏抑樓價和Ⓓ避免財力不夠雄厚的置業者上車。

送高收入市民「入虎口」?

雖然從第一個政策目的來看,財政司跟金管局兩者的政策目標一致,但在供應不足下,樓價壓不下去,能壓下去的只是交易量。政府中高手雲集,這個簡單的道理一定明白,故此,以遏抑樓價作為政策目的,只能是虛張聲勢,以回應大眾對政府介入房屋市場的訴求。

財政司司長一方面用心良苦地鼓勵首次置業者上車,那邊廂金管局又在規勸財力不夠雄厚的置業者切勿上車,政策目標莫非是要幫助或鼓勵高收入卻又從未置業或想換樓的市民?這類人到底有多少?為何政府認為他們需要政府特別眷顧?這些問題不易回答。不過,見政府官員多番苦口婆心,警告香港樓市似乎有泡沫成分並有隨時爆破的可能,果如是,鼓勵這批高收入人士「上車」,豈不是送羊入虎口?

只為證明政府有作為

眼看政府近來的一連串樓市政策,思前想後,相信這些政策的唯一目標,是要證明政府已積極回應大眾對房地產市場的訴求。首次置業者「上車」的數字難以見報,政府花多少心力也難向市民邀功;相反,什麼「辣招」、「重藥」見諸頭版標題,「唔打得都嚇得」,大部分不直接受影響的市民(如買樓無期者)看到政府有所為,政府評分或可因而少跌一點。至於又重又辣的新招實際效果為何,則只有少數受影響的人才能理解了。

作者為維珍尼亞理工大學經濟系助理教授

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