Monday, April 15, 2013

沙士令樓價跌多少?


2013年4月13日

昨天回顧了沙士對香港宏觀經濟的影響,結論是衝擊短暫,到2004年整體經濟已回復到沙士前的水平。從宏觀轉到微觀,今天我們來看沙士對樓市的影響。

沙士對樓市的影響應從何計算起?我們把沙士前後的樓價比較,不就可以找出其「影響」嗎?利用差餉物業估價署的數據,又或者參考中原地產的樓價領先指數,比較沙士從開始到結束,樓價平均下跌了近一成。

這個計法忽略了其他因素對樓價的衝擊,錯誤地假設沒有沙士樓價便將風平浪靜。當年樓市價格不斷下滑,沒有沙士,跌幅可能少些,把一成跌幅都算在沙士頭上是歪曲事實。情況就如把樓價跟特首上任日期放到圖表中,讀者見到自梁特首上任後,樓價一直上升,心理上將把兩件事扯上關係。正確的問法是:若果梁特首沒有上場,樓價將如何?到底會升少些還是升更多?不過,問題雖然正確,要回答卻不容易。

人命經濟價值偏低

一項研究利用屋苑數據解決了以上的困難【註】。沙士襲港時,不同地方的災情分別可以很大,1755個染病者的分布極不平均。直到今天,一提到淘大花園,讀者都可能會聯想到沙士,但當年的不少地區卻完全沒有案例。該研究利用44個屋苑不同的災情,從而推算出沙士影響的輕重(如屋苑的感染率、有關屋苑的傳媒報道等)如何影響樓價。
研究發現,沙士對樓價的影響非常輕微,有病發個案的屋苑,樓價平均下跌不足3%,即當時的樓價下跌大部分跟沙士無關。

研究更從死亡率和樓價下跌推算出「人命經濟價值」(economic value of life),發現「人命經濟價值」充其量只有100萬美元,遠低於一般近千萬的估值。

何謂人命經濟價值?若你有兩個單位選擇,兩者特徵完全一樣,但其中一個感染沙士的機會要高一點,單位要減多少價才令你對兩單位一視同仁?減了的價錢,加上染病的機會,就可計算出你對人命的估價。偏低的估值,反映的是,樓市對沙士沒有反應過敏,甚至有點反應遲鈍。

樓價雖跌幅有限,但沙士對交易量的影響要比對樓價的影響大很多。下跌的原因,或許是疫情嚴重,令大家不敢睇樓,以免睇出禍來;大家應記得,當時政府每天公布所有有病發個案的屋苑名單,屋苑是否榜上有名是公開資訊。不過,把上榜和沒上榜的屋苑比較,交易量的變化其實分別不大,不敢睇樓似乎不是交易量下跌的主因。

損失規避令交易量降

交易量大跌,研究提出的解釋之一為「損失規避」(loss aversion)。損失規避是行為經濟學中的概念,簡化點說,形容的是怕蝕底的行為,即對個人來說有損失比有着數重要得多。舉個例說,你某夜買了500元車路士主場贏波,根據損失規避的概念,不同的輸法將帶來不同的痛苦程度:若車路士首先領先一比零,但給後來居上輸一比二,這為你帶來的痛苦,將比車路士先輸兩球後追回一球的要大;同樣輸了500元,兩者的分別是前者有如從你手中搶走獎金,後者卻由始至終令你有個期待。

沙士期間交易量少但價格沒有大跌,可能是賣家有損失規避的傾向,不想有損失而叫價太高,寧願乾等也不肯割價出讓。不過,行為經濟學至今仍未被廣泛接受,不少經濟學家更視之為異端邪說。想多了解的讀者可找如Dan Ariely的Predictably Irrational(2008)等入門書籍了解。

我認為,更簡單的解釋是沙士帶來的不確定性,就如擔心政府會不會有奇招推出,令買賣雙方都按兵不動,加上少出街少機會「中招」令睇樓意欲大減,交易量於是下跌。此外,市民大都預期沙士的影響短暫,樓價跌幅因而有限。
跟沙士時相反,今天樓價高企,若果H7N9不幸成了「沙士第二」,其對樓價的影響可有不同?但願我們不會知道答案!

註 Grace Wong, "Has SARS Infected the Property Market? Evidence from Hong Kong," Journal of Urban Economics, 63, 74-95.

作者為維珍尼亞理工大學經濟系助理教授

No comments:

Post a Comment

ICO不是IPO 免費早餐: 徐家健

免費早餐: 徐家健 ICO不是IPO 2017-11-10 無奈,SFC亦非SEC。 不是有心跟大家玩視力測試,只是金融世界秒秒鐘幾十萬上落,何況差成個字?ICO(Initial Coin Offering,證監會稱之為「首次代幣發行」)與IPO的一字之差,...