Wednesday, June 19, 2013

港人港地賽後分析

2013年6月14日

九龍啟德的兩幅港人港地由中海外(688)投得,雖然面積不一樣,中標價同為22.7億元,平均呎價分別為4913及5428元。所謂港人港地,是梁振英上任後大力吹捧的重要房屋政策。由政府選出某些地段,在地契上加上種種限制,包括發展商不得把單位出租、30年內業主必須為香港永久居民、業主出租亦不能超過5年等等,務求使單位由港人獨享獨有。

港人港地政策的原意是,透過設下限制,令單位不會落入境外投資者手上,以照顧本地用家需要,從而顯示政府以港人為先的政策方針。同時,由於單位買賣限制多,樓價將打個折扣,也有點為樓市降溫的作用。

財富轉移

政府把本來可賣得更貴的土地,以較低的價格賣出,其中涉及財富轉移,亦即政府間接補貼,得益者主要是未來買家。此話何解?假如你手頭上有一件家傳之寶,打算拿到拍賣會出售,但你規定只准博物館買來作為展品,不許私人競投,拍賣的價錢自然比公開競投要低,成功投得的博物館因而得益,就是變相的財富轉移了。

今次賣地呎價5000元,他日售樓每方呎估計要過萬元,政府將財富轉移到哪一類香港人的口袋去?

投標結果比事前估計的作價要高一點,但由於是密封投標,其他投標者出價多少沒人知曉,中海外出價高出多少只能靠估。有陰謀論認為,中海外這家中資企業是故意托市,以免港府被批評為廉價賣地益地產商。相比「串謀」多個投標者以低價中標,一個投標者故意以高價中標不是難事。不過,這類陰謀論雖有創意,亦是上佳的茶餘飯後話題,但難以驗證,對了解樓市走向沒多大用處。

我認為,中海外以高價中標,有三個可能的解讀,而三個解讀可並行而不悖。今天先談其中兩個。

解讀一:香港的高樓價原因甚多,內地投資者來港買樓或許只是其中之一,但未必是重要的原因。港人港地為買賣設限,令內地投資者難以染指,地價當然會因限制而下降;至於下降多少,要看限制的影響有多大。

九牛一毛

若果香港樓市是由本地買家主導,有大量財力雄厚的香港市民支持,因港人港地而建成的單位自然有人「搶住買」,限制對地價的影響有限。又或者,內地投資者曾經積極參與,但市場或許預期他們未來的參與度將大幅減少也說不定。

此外,剛拍賣的兩幅地在龐大的地產市場裏只是九牛一毛,若然市場預期政府未來不會推出太多的港人港地,兩幅地只為「港人地產市場」增加一點供應,對地價的影響不會太大。

若然如此,港人港地不會「解決」高樓價的問題,更幫不到一般市民買樓。政府要補貼中低收入市民買樓,更有效是推出「窮港人港地」,推出某些地段建屋,只供符合資格的港人購買,即久未露面的居屋也。

順帶一提,自從傳媒報道雷鼎鳴教授的「樓價跌九成」論以來,有不少富娛樂性的回應,既有人為樓價會跌九成而興奮,亦有人以此為內地投資者托高香港樓市的證據。我認為,這些回應有點不着邊際。雷教授其實在跟大家做思想實驗,形容的是一個極端的情況:香港完全跟內地割裂,成為敵對狀態,兩地一切交流中斷,結果會怎麼樣?到時何止樓價大跌,失業率將同時大升,人工、股市會跟樓價一起跌,是個災難性的景況,除非早已一無所有,否則,沒有什麼好憧憬的。

至於這個極端情況是否所謂本土派所想,則另作別論。

標價啟示

解讀二:投標者一致看好香港樓市,認為扣除限制所帶來的影響後,該地段仍然極有潛質,建成的單位可賣個好價錢。美國經濟復蘇緩慢,低息再持續一、二年也不出奇,香港住宅供應未來難有起色,樓價極有穩步上揚的條件。須知道發展商掌握的資訊比你跟我都要多,看樓市走勢會比較準確。

據傳媒報道,投標結果一出,鄰近地區的業主紛紛反價封盤,可見發展商的指導作用。曾俊華司長常苦口婆心的告誡大家「樓市有泡沫」,似乎還要再講一段日子。

作者為維珍尼亞理工大學經濟系助理教授

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