Wednesday, June 19, 2013

港人港地的縮沙風險

2013年6月15日

昨天談及中國海外發展高價投得兩塊「港人港地」有三種解讀方法。解讀之一是,香港有大量實力雄厚的本地買家,兩幅土地如泥牛入海,限制起不了多大作用;解讀之二為發展商對未來樓價十分樂觀,高價入市是投下信心的一票,非官員「出口術」可以阻擋。今天要講的第三種解讀方法,涉及的則是政策預期和信心的問題。

間歇式點綴作用

投標結果公布後陳茂波局長指出,港人港地長遠要立法,並考慮將收緊限制。局長的苦心是希望以堅定的態度,說明政府今次是來真的,以改變市場預期,從而為樓市降溫。港人港地及局長的言論能否打壓樓價仍言之尚早,但比起買家印花稅(BSD)及額外印花稅(SSD)等以減少供應為主的政策,港人港地是個進步。

港人港地立法的細節仍未有公布,但相信立法的內容是從限制入手,以後發展商及業主「犯規」要負刑事責任。至於收緊限制則有點莫名其妙,在現有港人港地政策的嚴格限制下,還有什麼新條文可以加入?昨天提及,若果政策進一步限制部分港人買樓,到頭來是變了另類居屋。無論如何,政府的態度是港人港地會切實執行,絕無漏洞。

話說回來,若果政策果真如此有效,投標結果不會如此。中海外高價投得的第三種解讀是,市場不相信政府將大規模推行港人港地,一則預期政府的彈藥有限,二則認為到了非常時期政府自會縮沙。

換句話說,市場預期政府將提供港人港地,並且會切實執行限制,但亦預期港人港地將是間歇性的點綴,政府將來賣地不會以港人港地為主,對樓市供應影響甚微。根據各官員的口吻,港人港地只屬實驗性質,政府雖有決心執行,但會否將政策擴大則是未知之數。市場更可能認為,港人港地是場政治騷,「無下文」的機會甚高。

再者,若果經濟有什麼風吹草動,樓市有點下調迹象,以政府的「積極作風」,加上低迷的民望,當然會收緊包括港人港地的土地供應及房屋供應,從而調控市場。我跟同欄的兩位作者在去年的長文「香港樓市十五年回顧與分析」中已指出,這種因時制宜的方法紀錄甚差,政府出招往往慢半拍,政策效果總在不適當的時候出現。市場既然認為政府隨時會打退堂鼓,政策的效果自然有限。

說得極端一點,他日樓市大跌,由於種種限制,港人港地的樓宇隨時跌得更慘。假如陳局長立法不成,水深火熱中的港人港地業主投訴難以出貨,齊齊要求政府解除其限制,政府會順應民意嗎?

虛招恐添煩添亂

若果政府以規則行事,訂下港人港地的時間表(如未來五年),保證風雨不改,樓價的反應一定較大。不過,講也許容易,政府的信譽有多好大家心中有數,而政府要地亦困難重重。政府就算推出時間表,市場也可能認為是天方夜譚。近期梁政府亦甚為倒霉,什麼PLAN B之說甚囂塵上,政策有多長的壽命說不準。陳局長又立法又加緊,也許是明白房屋政策的效果取決於市場預期,立場堅定總比「會視乎情況決定」好。

若果市場相信政府現在及未來有足夠的土地供應,樓價自會調整,也不用搞什麼港人港地了。

說到底,香港樓市的問題是供應不足,但相比以SSD及BSD在房屋市場內搞來搞去,港人港地在土地市場內分流則清楚得多,從發展商到買家都不用「估估下」,一開始就知道樓宇的性質。

不過,沒有長期而穩定的房屋供應,任何房屋政策都是虛招,輕則徒勞無功,重則添煩添亂。

維珍尼亞理工大學經濟系助理教授 

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