Thursday, July 11, 2013

44萬長遠房屋需求點樣計

2013年7月5日

上周以長遠房屋需求的一件陳年舊事來說明預測之難。兩位著名的經濟學者,給美國作長遠房屋需求預測,算出樓價將要大跌,結果跟現實相距甚遠,樓價不跌反升。

由20多年前的美國回到今天的香港,本欄今明兩天將為大家解讀一份題為《長遠房屋需求推算》的政府文件【註1】,全長9頁,為長遠房屋策略小組委員會在6月26日會議上的討論文件。

讀者只要心智健康,讀到這文件的題目,便早已打了兩個呵欠,眼皮下垂了一半。須知道政府文件枯燥非常,用字刻板,有寫中文像英文的風格,未讀懂先悶死;文件牽涉的更是經濟預測,用上了大量的術語,數字加加減減複雜非常,聰明如《信報》讀者,也難免一頭霧水。

房屋需求增加四個來源

不過,這份文件涉及政府對未來房屋市場的估算,事關房屋政策,影響可大可小,實在有讀懂的需要。我且做個中間人,捱義氣為讀者啃下這份文件,在此深入淺出的把文件內容為大家解說解說。

長策會的目標為算出2013/14至2022/23這十個財政年度內房屋需求的增加。該文件認為,未來房屋需求的增加,有四個來源。

需求的最大來源為住戶淨增長。十年內有人成家立室,加上來自世界各地的人到港工作或讀書,都會帶動房屋需求;同時,未來十年有人死掉,又或舉家離港,又或外地人離港返家。這一加一減,即為住戶數目的淨增長。房屋策略小組督導委員會假設,香港的住戶數目平均每年上升2.94萬戶,十年合共29.4萬戶。

這數字從何而來?統計處在年初的報告【註2】提到,根據2011年的人口普查,當時共有236.88萬個住戶;統計處推算至2021年,住戶將升至266.25萬,期間的增長約為每年2.94萬戶。委員會於是把這個數字借來一用,移後兩年,算作2013/14至2022/23年度之間的平均住戶增長。

將預測移後兩年是否合適當然值得商榷,但更重要的問題是,統計處的預測有多可靠。我隨便在網上找來2003年的一份文件【註3】,統計處當年為2011年的住戶數目所作的預測是245.25萬戶,跟實際的數字236.88萬戶,相差8.37萬戶,即平均每年偏差約1萬戶。當然,這只是一次預測,不能以此判斷統計處預測的質素;但委員會宜把統計處的往績總結一下,讓市民自行判斷2.94萬戶這個數字有多可靠。跟估計人口、男女比例相比,估計住戶數目的變數非常多,估錯「幾條街」的可能較高。

環境欠佳戶推算較爭議

文件又提到委員會用上計量模型,算出不同經濟和房屋市場情況下的住戶數字,從最低27.195萬戶到最高31.605萬戶。由於文件沒有提及模型的內容,我就不便評論了。

房屋需求增加的第二個來源是受重建影響的住戶。公屋要重建,私人樓宇亦要重建,住戶就要另覓居所了。委員會找來房協和房委會已公布的數字,加上私人重建項目過去數年的趨勢,推算出十年內共2.47萬戶。

房協和房委會肯定將有更多的重建項目,私人市場搞重建又可能愈來愈難,2.47萬戶這個字是非常粗略的估計。不過,就算估計再錯,重建戶只是個小數目,影響不大。

需求的第三來源為居住環境欠佳的住戶,這較具爭議性。今次委員會作預測,計算的不只是需求增加,更加進了所謂「適切居所」的要求,要考慮居住環境差的人準備另覓理想居所的意欲。根據人口普查和委員會5月公布的一項調查,共有7.49萬戶的居所被歸類為不夠理想,故這些住戶要算進未來的需求中。

最後一個來源比較零碎,包括好像我一樣,每年只在香港逗留數月的本地人、非本地學生(跟上述的第一來源可能有重疊),亦包括外地買家不租不賣的單位,估算出額外的3.45萬戶將在未來對房屋有需求。

把以上四個數字加起來(294000 + 24700 + 74900 + 34500)後,還要為空置單位作出相應的調整。委員會假設未來有一定的空置單位,推算出的空置率約為4.4%,於是把四個數字向上調整一下,最後,得出44.77萬個單位的驚人數字。

花了這麼多時間算出的未來需求,到底有什麼意義?明天再續。




作者為維珍尼亞理工大學經濟系助理教授

No comments:

Post a Comment

電費平貴的Formula E 免費早餐: 徐家健

免費早餐: 徐家健 電費平貴的Formula E 2012-12-08 我本身係一個電車男,一年又一年親身到現場支持電動方程式賽車Formula E,係好合理嘅。說過了,合理的創新formula就是要好玩。從供應角度看,賽車與房車之間的技術轉移有互補作用,幾十年前...