Sunday, July 28, 2013

不同情地產經紀之謎 (地產經紀的原罪.二之二)

2013年7月23日

當年在芝大讀研究院,逢周一3時半都會準時出席由老師貝加(Gary Becker)主理的經濟學應用工作室(Workshop in Application of Economics)。貝加的工作室可算是星光熠熠:貝加是1992年諾貝爾獎得主,其他常客包括2005年得過麥克阿瑟天才獎的梅菲(Kevin Murphy)、《紐約時報》裏克魯明的「死敵」莫里根(Casey Mulligan)和《怪誕經濟學》作者李維特(Steve Levitt)。經濟學應用工作室以「殘忍」知名,講者通常只有數分鐘時間作開場白介紹他的學術研究,餘下的個多小時便是由工作室的參與者「大吵大鬧」,在吵鬧聲中尋求真理。

星光熠熠的經濟學應用工作室裏,寂寂無名的研究生與鼎鼎大名的諾貝爾獎得主有着同樣尋求真理的發言權,體現了雷鼎鳴教授所說的「真理才是大學的終極老闆」。記得一次李維特在研討聚會中介紹他一項關於地產代理的研究,聽了數分鐘我便發覺有不明白的地方,在打斷李維特演說的一刻,貝加同意我的觀點並加入討論,之後大吵大鬧了個多小時,到今天我還未得到覺得滿意的答案。

地產經紀搵老襯? 

美國的物業市場跟香港的有兩大不同:首先,跟香港二手物業交易不一樣,美國物業買賣的佣金普遍為成交價的6%,並由賣方全數支付;因為物業買賣雙方通常各自擁有其地產代理,所以一方的代理只分得成交價3%的佣金,地產經紀再要與地產公司拆佣一半,每位經紀最終所得的佣金於是只有成交價的1.5%。另外,美國物業市場主要由各具特色的獨立屋主導,而非像美孚新邨或太古城等大型屋苑,買家對物業市場資訊的不足,往往比香港的嚴重得多。

就在這樣的物業市場中,李維特收集了芝加哥在1992至2002年間差不多10萬宗物業買賣的交易數據,數據最特別之處是其中3000多宗是地產經紀自讓的成交,李維特發現,當經紀自讓物業時,成交價平均比經紀替客戶出售類似物業的價格高出約3.7%,而這個較高的成交價,是靠經紀自讓物業時更有耐性地放盤多10天賺來的。

3.7%的價格差異,在當時芝加哥的物業市場平均大概值7600美元,即接近6萬港元。李維特這樣解釋:雖然6萬港元不是個小數目,但當地產經紀替賣方議價時,成交價提高6萬大元經紀多賺的佣金只有900元,少賺900元但提早10天成交,地產經紀認為除笨有精,賣方卻在資訊不足情況下做了「老襯」,白白少袋了5.9萬大元。

根據李維特的邏輯,美國地產經紀專搵物業賣家老襯。香港地產經紀替賣家放盤時賺的是一個佣,假如他們像李維特眼中的美國地產經紀一樣專搵老襯,不同情地產經紀是情有可原的。問題是,李維特的邏輯站得住腳嗎?

自由市場競爭下的疑惑

我當天在貝加的工作室問李維特:地產代理為何不能建立良好聲譽為客戶爭取最大利益?換句話說,在自由市場競爭下,為什麼聲譽良好的地產代理不能淘汰專搵老襯的競爭對手?當時的討論十分熱鬧,有的說賣家永遠不會知道他們只要耐心一點便能賣得較好價錢,有的歸咎固定佣金比例的制度有問題。但我到今天還認為未得到滿意的答案,一個原因是既然李維特花了數個月時間便發現了地產經紀妄顧賣家利益的促銷手法,為什麼市場多年來對此現象視而不見呢?至於固定佣金比例的制度問題,熟讀張五常教授的《佃農理論》的朋友會問,美國賣方6%或香港買賣雙方各1%的佣金比例,究竟是從何而來?還有,經濟學家又怎樣解釋市場上「減佣」這個做法呢?

當交易費用存在,我不排除有時候地產經紀能搵你老襯,但可能更多時候搵你老襯的是經濟學家。

作者為克萊姆森大學經濟系副教授、香港理工大學會計及金融學院客座副教授

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