Tuesday, July 23, 2013

跟地產經紀算算賬 (地產經紀的原罪.二之一)

2013年7月22日

對就業市場有一點常識的,都知道要在香港成為地產經紀不難:年滿18歲、中五畢業、並取得地產代理營業員牌照便可;再翻查一下地產代理監管局的網上資料,發現營業員資格試每兩個月便舉行一次,合格率平均接近50%。

既然入行門檻不高,只要懂得一點最基本的經濟學ABC,都不難明白地產經紀一般不容易「有咁耐風流」;即使沒有讀過經濟學,有聽過「冇咁大隻蛤乸隨街跳」吧?有咁易風流,過去數年樓市暢旺時,辛酸的碼頭工人為何不全部轉做地產經紀,風流去也?

網絡上聽到一些要地產經紀「有咁耐折墮」的言論,我還可以理解。離奇的是,在主流傳媒竟然也看到一位獨立經濟學家這樣的偉論:「樓市旺起上來,地產經紀可以『賺到你唔信』,一個簡單經紀可以賺過百萬元的佣金,相比他們學歷,這是『好勁嘅人工』。」【註1】

要知道,過百萬元的佣金比一個普通經濟學家的年薪還要高。我不能否定個別經紀賺過百萬元佣金的罕見例子,但一個普通經紀可以賺這樣「好勁嘅人工」?這不但與經濟學ABC不符,亦有違「冇咁大隻蛤乸隨街跳」的傳統智慧,加上我又看不到經濟學家轉行去做個普通地產經紀。除非該獨立經濟學家是個很不簡單的經濟學家,「賺到你唔信」的偉論,你叫我點信?

地產經紀的辛酸

我不是特別同情地產經紀,更並非要刻意針對碼頭工人。港人對碼頭工人罷工與地產經紀遊行看法大相逕庭,是個現象。上周我在〈地產經紀與碼頭工人的分別〉一文中提出的觀點,說穿了,其實只是基於師父教落「冇咁大隻蛤乸隨街跳」的經濟原則。

網絡潮語「有圖有真相」,讀經濟學的要知道「有數據才有真相」。看數據,可參考地產界所謂的「搵食指數」。
簡單說,搵食指數是個反映香港平均每位地產經紀每月佣金收入的指數。買賣二手樓宇一般是買賣雙方各付1%佣金,一宗400萬元「窮人恩物」的樓宇交易,佣金收入豈非已達8萬大元?要賺過百萬元佣金,促作兩個凱旋門單位的交易已分分鐘「有凸」?當然不是。地產代理行要交舖租廣告費兼燈油火蠟,一般樓宇買賣佣金的行規,是金額愈少的經紀「拆佣」比例愈低,經紀最終落袋的,往往不到佣金的四分之一。

以上月為例,香港平均每位地產經紀的佣金收入不到4400大元!4400元這個搵食指數是這樣計算出來的:上月樓宇買賣成交總值約323億元,假設佣金收費為2%,這便帶來差不多6.5億元的佣金收入,拆佣四分之一後,全港地產經紀獲得約1.6億元佣金,3.7萬位經紀持牌人,於是每人平均佣金收入不足4400元【註2】。

4400元佣金加上約7000元底薪,月薪平均不到12000元,即使加上租盤交易的佣金,今天的地產經紀分分鐘比碼頭工人還要辛酸。

過百萬佣金有幾唔簡單

獨立經濟學家認為,地產經紀是個「好天收埋落雨柴」的行業,這一點我是同意的,但想賺過百萬佣金,地產經紀要做過億元生意,這樣有幾簡單?

自2006年起,搵食指數的最高峰是2007年11月錄得的19090大元,距離過百萬佣金收入還有一大段距離。在過去的七年多,搵食指數大部分時間處於1萬元以下的水平。雖然現實中交易佣金可能少於2%,佣金拆賬分配比例亦可能低過四分一,但實際活躍於市場的經紀數目一般比持牌人數少。我估計,地產經紀平均月薪約20000元,才符合「冇咁大隻蛤乸隨街跳」的經濟原則。


作者為克萊姆森大學經濟系副教授、香港理工大學會計及金融學院客座副教授

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