Thursday, July 11, 2013

再論長遠房屋需求預測

2013年7月6日

今年2月,我跟同欄兩位朋友在《信報》評論版分兩天發表了長文「香港樓市十五年」,該文後半段提到:「政府在決定每年要賣地的總面積時,應考慮的不是當時樓價的高低,而是未來5至10年內影響樓宇需求的人口結構轉變的預測,如適婚但未婚人士的數目。利用人口結構轉變的好處有三。首先,其比一般預測更準確,減少政府失誤的機會。另外,有關數字較為客觀,政府較難玩弄數字去改變土地供應。最後,有關數字的波幅較樓價小,令土地供應不會大上大落。」

我們認為,政府若能以房屋需求的預測為基礎,從而提供穩定的土地供應,政府不用再「見機行事」,樓市大上大落的風險可大大減低。

長遠房屋政策督導委員會願意花資源計算房屋需求,是個好開始,但隨之而來有兩個問題要解答:第一,政府的土地供應及房屋政策會否依從房屋需求的預測而決定?第二,預測有什麼不足?

第一個問題我沒有答案。最理想的做法是,把土地及房屋政策跟需求預測掛鈎,讓市場可清楚預期未來10年的供應去向;不過,這做法雖然理想,但弱勢政府到底可以拿出多少土地、興建多少公屋,依然是個大難題。

計算「人均呎數」較適宜

第二個問題又如何?昨天跟大家解釋了44萬的預測數字怎樣「東拼西湊」而來:各部分的數字來源不同,有些涉及抽樣推算,有些則是從近期的趨勢推算而來。跟單單利用統計處的推算不同,將各樣預測加在一起會把潛在的錯誤擴大。44萬的預測因此是個大膽假設,準確不準確,到時自有分曉。

委員會作的預測以住戶為單位,情況比以人口作單位複雜。首先,預測人口數字會比預測住戶數字準確,因為前者只涉及出生率、死亡率和移民數字的預測,但後者要加上家庭結構和結婚年齡等因素,極受經濟情況的影響,比較難預測。單身人士見樓價高企可能會跟父母多住數年,拍拖10年的男女亦可能付不起首期而繼續愛情長跑,而美國加息又會改變無數市民的決定。

香港的每戶平均人數雖然一直下降,但樓價高企下可能會穩定下來,甚至不跌反升。此外,私人市場的供應亦可能會因應住戶結構而變化,改變大面積和細面積樓宇的比例。

委員會的文件中也提到這一點,並利用了計量模型算出不同經濟情況下的不同住戶數字,計算的內容我不清楚,但幾可肯定的是,要準確預測實在難於登天;相反,預測人口數字雖有其難度,但比預測住戶數字容易。

一個較可行的做法,是利用香港人口推算數字,假設一個「合理」的人均呎數,計算出未來10年房屋面積的需求。我曾在本欄算過香港人均實用面積,近年大約140方呎,若政府認為未來10年香港人只要維持同樣的住屋水平,大可利用140方呎計算10年的面積所需;若政府認為未來10年香港人應住大一點,可假設人均面積逐年上升,計算相應的需求數字。

這個計算法,比以住戶數字推算較為明確,市民可預期未來的住屋質素,知道大家平均佔有的面積變大還是變小。

劏房戶反成生力軍?

委員會的需求預測數字以後會否作大幅度修訂?統計處的住戶預測數字每二、三年才修訂一次,而且變化有限,可以大改的空間不多。

預測的另一個主要部分為居住環境不佳的住戶,佔了44萬中的7萬多,主要靠今年公布一個規模不大的抽樣調查而來。若他日再作一次同樣的調查,由於樣本不多,查出來的數字可以大為不同,需求預測亦會隨之大上大落。委員會可就這部分的預測多加解釋,並交代這部分的預測有多可信。

此外,委員會的計算假設居住環境不佳的住戶「終有一天」會找到個好地方,劏房戶因此都算作額外的房屋需求。
除非政府打算完全取締這類住所,否則,將這類住戶抽取出來的做法有點不妥,可能高估了未來的住屋需求。只要劏房猶在,有人搬走了,總會有人搬進來,其中沒有淨增長。

再者,隨着樓價愈升愈高,劏房或類似的安排只會愈來愈層出不窮, 隨時「吸納」未來大部分的需求。

維珍尼亞理工大學經濟系助理教授

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