Thursday, July 4, 2013

長遠房屋需求的舊事重提

2013年6月28日

長遠房屋策略督導委員會在第八次會議過後,公布未來10年的房屋需求為44.77萬個單位。根據運輸及房屋局局長張炳良的新聞稿指出,「在需求的預測方面,大家會記得我們在早前同意了採取一個流量概念的預測模型,一個需求預測模型,主要因應在未來十年,我們去估計不同會導致增加需求的一些元素的類別」。

根據局長的形容,預測是用上了先進的計量模型,44.77萬個單位的答案似乎相當科學,絕非「斷估」而來。委員會成員蔡涯棉更是信心十足,認為數字沒有高估亦沒有低估。

政府數字特別含意

利益所在,投資者和發展商都會作些長遠預測,以作出買賣和投資的決定。私人市場利用的或許不是計量模型,靠的可能是市場的感覺和聽回來的消息。誰的預測較準我不清楚,但政府提供的統計數字自有其特別的含意:政府可能會根據預測,改變土地供應和市區重建的政策,甚至放寬建屋的規限。

此外,44.77萬個單位的數字聽來嚇人,從此政府採取爭議性的行動如填海或改變土地用途時, 也多一點堅實的理據,說明「搶地」有其必要,有利爭取更多市民的支持;因此,無論委員會的預測可靠與否,這套數字或多或少會影響到未來的房屋政策。

今次長遠房屋需求預測的報道,令筆者想起24年前一篇有趣的學術舊文【註】。文章的作者是孟昆(N. Gregory Mankiw)和韋爾(David N. Weil);前者是哈佛著名教授,寫了一本暢銷的經濟學教科書,讀者可能聽聞過;後者則是經濟增長理論的名家,但行外知道的人不多。

該文章的主旨,正正是為美國作一次認真的長遠房屋需求預測。二次大戰以後,美國回歸和平,出生率大升,從1946年至六十年代中期,每年的出生人數在400萬人左右,比戰前的約300萬人,增加了一大截,是為嬰兒潮(Baby Boom)。這班嬰兒潮出生的美國人,今天已到退休之齡;到了七十年代,人口「補充」夠了,每年的出生人數大幅回落至300萬人左右,姑且譯為嬰兒挫(Baby Bust)。

人口增長速度忽然大升、忽然大跌,對房屋市場有什麼影響?話說自七十年代開始,美國的樓價升得快,不少人要求政府插手,以協助市民置業,情況跟今天的香港相似。

兩位作者指出,七十年代的樓價上升主要因為嬰兒潮而起,利用美國的人口普查數據,作者找出不同年齡跟房屋需求的關係:20歲前沒有工作沒有收入,房屋需求當然近乎零;但由20歲至30歲,有了經濟能力和成家立室的需要,需求上升得最快;30歲到40歲上升得慢一點;到了40歲後,子女離家,父母可以大屋搬細屋,需求從此逐年下降至人生的終點。

當然,這幅人生與房屋需求的圖畫是從美國平均數據而來,各人的情況不同(如單身、離婚或失業等),房屋需求亦有所不同,但以此形容美國整體情況,則雖不中亦不遠矣。

美國需求先升後跌

戰後出生的50後,到了七十年代已完成學業,工作了一段日子,一般是成家立室之時,對房屋的需求增加得最快;此外,七十年代美國的生產力增長高,實質工資有明顯的增長,錢多了想住好一點,亦增加了房屋需求。

根據作者的推算,若果年齡和房屋需求之間的關係保持穩定,八十年代完結後,嬰兒潮人口到了不惑之年,房屋需求開始下降,但由於嬰兒挫,隨後進入房屋市場的20歲至30歲的準業主要少得多,美國整體房屋需求的增長因而會大幅減慢。

需求先升後回軟,對樓價會有什麼影響?兩位名家當年的預測有多準確?明天再續。

註 N. Gregory Mankiw and David N. Weil(1989)︰The Baby Boom, The Baby Bust, And The Housing Market, Regional Science and Urban Economics, 19, 235-258.

維珍尼亞理工大學經濟系助理教授

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