Wednesday, July 31, 2013

公私營房屋「六四比」是好政策嗎?

2013年7月31日

土地和房屋政策一直是現屆政府最重視的政策,是梁政府口中的「重中之重」。在梁特首去年7月上任以來,特區政府已多番出招以圖遏抑樓價升勢,其中的短期措施如額外印花稅有否減慢樓價升勢還有待研究,但可肯定的是,這措施已令整個樓市冰封,真正買家因額外印花稅而卻步,「短期」內都不能置業,連帶地產經紀亦無辜受罪。

政府可能亦明白諸如額外印花稅等的短期措施只能是一時之策,長遠有效穩定樓市的還是增加土地供應。在今年年初的施政報告中,梁特首便說過在這五年內公營與私人發展的單位可有將近15萬,其中包括7.5萬個新公屋單位和預計在未來三至四年一手市場可提供的6.7萬個私人單位。另外,他亦提到要在2018年起的五年內提供最少10萬個公屋單位,即平均每年最少2萬個單位,比過去數年的私人住宅單位落成量都要高。顯然,他要政府主導樓市的供應,以求穩定樓市。

近日,運輸及房屋局局長張炳良出席長策會會議後重申供應主導的論點,又指出公營房屋的供應應佔多數,更為此定下公私營房屋為六、四比的指標。

六四比非新事物

其實,翻查房委會的資料,我們可以發覺公營房屋供應佔香港整體房屋供應的多數不是什麼新事物。早在上世紀90年代尾和千禧年初期,在當時的「八萬五」政策下,公營房屋在政策構想中已然主導樓市,其中在2000和2001年的公私營住宅落成量的比例更超過了七、三之比!在2007至2011年的五年間,公私營住宅落成量的比例亦平均有接近六、四之比。所以,張局長的六、四比之說似乎只是蕭規曹隨而已,並無新意。

政府主導供應一直是香港樓市的獨特現象,而歷屆政府亦以穩定樓市為己任。那麼,從歷史的經驗,政府穩定樓市的政策表現如何?原來,從1998至2011年期間,在大部分時間佔樓市供應多數的公營單位,其供應量的波幅要比私人住宅單位的大很多【圖】。

董特首在回歸後雄心萬丈,急忙地推出「八萬五」,但此政策生不逢時,適逢亞洲金融風暴,結果政府在回歸後樓市不斷下滑的同時,大增公營樓宇的供應。在2000和2001年,公營房屋的落成量更達至每年約7萬個!過去香港樓市大上大落,除了是受外圍因素影響之外,供應的波動亦是很重要的其中一個因素。政府不理經濟考慮、時多時少的公營房屋供應,除了增加公營房屋供應的波幅,更可能令私人發展商無從估量將來樓市供應,間接加大了私樓供應的波幅。

外圍因素我們不能控制,但減少樓宇供應的波動我們絕對「有能為力」。相比政府在公營房屋供應上受政治因素影響,私人發展商決定賣樓的多寡時只會考慮經濟因素,這恰恰是穩定樓價的最好方法:在樓價高漲(和沒有額外印花稅)時,凡事「賺到盡」的地產發展商將盡量散貨,增加供應;相反,在樓市低迷時,它們會囤積居奇,減少供應,然後待善價才沽。

同欄的兩位朋友和我曾說過,無樓階層在樓價高昂時便會如現在般日日投訴,但假如樓價在一天之間下跌一半,無樓階層可能會對此拍手稱好,但有樓階層(尤其是在樓市高峰時入市的人)卻會因此怨聲載道。十年前7月1日50萬人上街,其中有為數不少的人正是「負資產」,當時已在政府裏出謀獻策的梁特首,不會不明白這個道理的。

作者為香港中文大學經濟系助理教授

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