Monday, May 5, 2014

產權角度看海怡西問題

2014年5月5日


假如海怡西商場的業權由所有海怡半島居民擁有,他們會主動把幫襯多年的商場轉型為專做自由行生意的特賣場嗎?

問題其實不易答。試想,當海怡居民有舖收租,他們要比較的是轉做特賣場後增加的租金收入,是否足夠彌補大量掃貨客湧入帶來的種種不便。正確的經濟分析,是當商舖租金收入上升足夠,不用蘇局長苦口婆心勸喻,真正的海怡人都可能自動包容起來。還是包容不下的,可以左手收舖租、右手收屋租:舖租由做自由行生意的商戶交,屋租則向認為「包容係最好嘅處理方法」的局長收,收夠租便搬到一個沒有特賣場沒有自由行的屋苑去也。

不要誤會,我不是說每個有海怡西商場業權的海怡居民都會為了金錢而選擇做特賣場。我只想說,根據所謂「高斯定律」的邏輯,當交易費用夠低,產權誰屬不會影響資源分配,資源分配最終都是這樣:如果把商場轉做特賣場能賺取最高的總租值(舖租加屋租),商場便會轉型為專做自由行生意的特賣場。

以產權整合減少矛盾

海怡居民如有舖收租,即使大量掃貨客湧入使屋租下降,只要舖租夠貴,拉上補下之後特賣場仍有可為。同樣道理,如果商場大業主同時擁有所有海怡半島住宅的業權,而把商場轉做特賣場令住宅租金大跌,大業主亦不會堅持要屋苑租客包容。

把住宅和商舖產權集於一身(領匯是個相反的例子),避免了業權分離雙方要討價還價的交易費用。我當然知道,現實世界中不能漠視交易費用,而海怡居民亦並非海怡西商場的大業主。我希望帶出的第一個觀點是,透過收購適當地把產權整合,一方面可免去某些交易費用,一方面亦突顯了剩下來的問題,其實是不同資產的租值改變導致的收入改變。

即使自由行沒有帶來擠塞或其他界外效應,業權分離的後果是屋租和舖租的改,可能已足以大大影響港人收入分配,繼而激發起本地不同階層人士之間的矛盾。要了解這些本地矛盾,關鍵是要好好分析不同資產的產權分布。要減輕這些本地矛盾,亦可從改變這些產權分布着手。即使是業權分離,像東涌那些特賣場,只要一開始便是特賣場,之後屋租和舖租的改變不大,就不會造成重大矛盾。

當擁有海怡西商場業權的真正海怡人否決把商場變為特賣場,產權分布影響了資源分配,其經濟含意是交易費用阻礙了市場運作。假設特賣場其實是減少了舖租加屋租的總租值,在這個假設下,海怡西商場大業主的得,其實是不夠補償海怡居民的失。但礙於居民未能組織起來與商場大業主談判,商場最終淪為經濟效率低的特賣場。

相反,假設特賣場能提升舖租加屋租的總租值,但如果因為商場未能說服海怡居民放棄包圍屋苑商場抗議而最終取消商場轉型的計劃,後果同樣不符合經濟效益。

以政治手法界定產權

中港矛盾問題之難,是不但透過產權整合減少本地矛盾不易,很多時候產權界定根本就是政治角力的後果。英語有云Might Makes Right,即使未到槍桿子裏出政權的地步,認為產權界定不受政治影響的人往往是自欺欺人。種種的「驅蝗行動」,便是部分港人試圖以政治行動取回一些本地公共空間的產權,過程中難免影響到一些做遊客生意者的私有產權。但不要忘記,自由行政策本身也是一直在改變香港的收入分配和產權分布。

海怡西的例子是居民希望透過政治行動來維持他們一直享有的生活環境而已,過程中,有站在大多數海怡居民一方的政治人物為他們爭取權利,亦有傳媒指當地區議員以「未能理解」為由企圖息事寧人。誰是誰非,真正的海怡人和商場大業主都應該體會到,他們的產權要靠站在他們那一方的政治人物幫手爭取。

作者為克林信大學經濟系副教授、香港科技大學經濟系客座副教授

No comments:

Post a Comment

增加透明度打擊圍標 免費早餐: 梁天卓

免費早餐: 梁天卓 增加透明度打擊圍標 2017-08-16 競爭法實施了近兩年,競委會最近頻頻出擊。繼今年3月就一宗IT界的圍標案援引該條例入稟後,日前競委會再就大廈單位裝修涉嫌合謀定價向10間建築工程公司入稟,指涉案公司在為觀塘某公共屋邨提供裝修服務時涉嫌違反了...