Friday, July 25, 2014

答周顯供款佔收入比率的意義(下)

免費早餐 - 徐家健
答周顯供款佔收入比率的意義(下)

2014年07月25日

上回談到供樓負擔意義,是回應周顯先生的房地產市場理論。金管局總裁陳德霖認為,他的逆周期監管措施有助金融穩定,周大師卻反駁天性使然,人類花在衣、食、住、行方面的比例自有一定規律。言下之意,供樓負擔既不用管,亦管不來。

是的,樓貴住細啲是經濟規律,但有規律並不代表消費者的租金負擔一成不變,更不代表投資者的供樓負擔是千篇一律。由於房屋需求不易被取代,樓貴租起的後果往往是租金負擔上升。0.5這個來自美國數據的住屋需求彈性系數,含意是呎租每貴一成,租金負擔雖然不會跟呎租升足一成,但由於租客只會住細半成,租金負擔會隨之上升半成。根據人口普查,從06年到2011年,香港私人住宅單位的家庭住戶每月租金中位數由5,100元,升至7,500元,但由於同期家庭收入亦上升了不少,因此租金與收入比率中位數只由25.2%,微升至25.7%。然而,比較18區的數據,從最低的屯門(9.2%),到最高的油尖旺(26%),相差足足超過16個百分點,兩區的租金差距應該是原因之一。

更重要的是,交租與供樓不同,交租純為消費,供樓卻多少帶點投資成分。自09年起,金管局幾次收緊按揭成數。誇張一點看,取締按揭市場投資房地產可以完全不受影響嗎?實情是從06年到2011年,私人永久性房屋的按揭供款及借貸還款與收入比率中位數由28.6%,下跌至20%。租金負擔升,供樓負擔跌,意味着住屋消費市場雖然自有其規律,金管局卻不是無法左右房地產投資市場的。

有趣的是,只佔收入兩成左右的供樓負擔有甚麼值得財金官員擔憂?財爺掛在口邊過半收入用作供樓的驚人數字,其實是個按樓價及收入數據計算出來的虛擬數字。而陳總「從41%下跌6個百分點至近月的35%」的數據,才是從新批住宅按揭貸款的資料得出來的。而新批按揭的供樓負擔又比所有按揭的供樓負擔高,原因是只要利率變動不大而收入持續上升的話,供樓多年的人供樓負擔會按年減少。
更有趣的,是新批按揭的平均按揭成數自2012年起其實已穩定下來,供款與入息比例在2013年卻仍不斷下跌。周大師的分析認為這個下跌與樓價回復平穩有關。但既然樓價和按揭成數都在去年穩定下來,供樓負擔還在下跌的含意,可能是過去一年多以來,只有較高收入人士才能置業。換句話,政府以一連串逆周期監管和需求管理措施左右市場,後果只是令一班收入較低的市民無法上車置業。

作者為克林信大學經濟系副教授/香港科技大學經濟系客座副教授

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