Monday, July 21, 2014

長實樓有什麽問題?

2014年7月21日

長實樓有什麽問題?


今天我要為地產商講幾句話。是的,我不是小說作家,不要跟我來雞蛋高牆這一套。

數年前的《地產霸權》洛陽紙貴,之後每逢長實(00001)有新樓盤推出,個別傳媒及其專欄作家都會費盡心思,以其極盡挖苦之能事找出樓盤的種種不足之處。大埔新樓盤嵐山近日的「免費廣告」,便先後有「囚室劏房單位」與「附送巨大祖墳」,送廣告之餘更不忘提醒讀者,不久前同一發展商還有層數「五樓變一樓」的天宇海,以及窗台「夠瞓兩個姚明」的DIVA。但專欄作家的記性更好,先以8年前實用率不足三成的四季豪園做例,指控地產商竭力壓榨香港人對空間的欲求,最後還責罵政府政策令奸商合法剝削大眾。

港人愈住愈小的迷思

原來,所謂的「壓榨香港人對空間的欲求」,指的是香港人愈住愈狹小。香港人,我們真的愈住愈狹小嗎?師父教落,研究經濟現象最蠢的是試圖解釋從來未發生過的事。環顧身邊,我現在居住的地方比小時候的面積大近一倍,與我一起長大的朋友亦有類似經驗。至於父母的那一代,可能由於兄弟姊妹眾多,愈住愈寬敞的比例就更誇張。

當然,我的個人觀察可能只是幾個反例。整體數據究竟又怎樣說?欄友曾國平一年多前做過一些統計工夫,發現由1985至2011年的人均私人住宅實用面積上升了1.5倍,而主要的升幅來自80及90年代,雖然自2000年起升幅放緩,但實情是過去數十年間無論樓價怎樣飆升,住私樓的香港人跟我一樣都是愈住愈寬敞;加上今天公共房屋質素較我七八十年代見識過的實在改善了不少,整體而言,香港根本從來沒有「愈住愈狹小」這回事。愈來愈狹小的,可能是個別傳媒人的眼光和心胸罷了。

法例愈管愈嚴的後果

作家話長實新樓盤最小單位177方呎令人譁然。起大屋又話專起豪宅,起細樓又話令人譁然。賺到盡的地產商,會供應沒有需求的住屋單位嗎?現實世界裏的居住環境大或小,從來是供與求的問題。

地產商常被詬病的,除了是市場供求下決定的實用面積狹小,經典例子還有實用面積與建築面積不符。老老實實,買現樓,我從來不明白為何你管他建築面積是多少?實用率是十成還是一成,大家有眼睇。樓花又怎樣? 要知道,市場上有商譽這回事。正如電影《大丈夫》中情節,網吧經理巴治奧所說:「喺香港就貼㗎妹,喺日本就貼張柏芝㗎啦,唔通你去日本搵小姐,佢真係畀個張柏芝你咩?唔好玩啦老細。」

香港樓盤賣廣告沒有以「貼㗎妹」招徠,找幾個金髮模特兒行長樓梯的鏡頭倒也看過幾次。但作為老細的消費者買樓時當然唔會講玩,假如某發展商的物業實用率長期低於一成,後果只會換來消費者「信你一成,雙目失明」的市場回應。

不要誤會,我並非反對《一手住宅物業銷售條例》中指定賣方只准以實用面積表達住宅物業的面積和價格,更不是認為地產商完全沒有問題,我只是希望大家不要高估類似法例對市場的影響。至於買樓花,多少有些賭博成分,不想冒險的買家,可以選擇買現樓。現樓一般沒有樓花的折扣優惠?好了,你終於開始明白市場如何運作。樓花的折扣就是反映利息與風險的成本,而所謂「附送巨大祖墳」的墳景單位定價,便是低於其他同面積單位一成以上。

廣告愈唱愈衰的影響

哪個發展商的物業享有銷售溢價,市場人士心知肚明。我認為有趣的經濟問題,是樓宇質素較高的發展商享有二至三成溢價是否合理?這個合理與否,是在貴買貴賣或平買平賣之後,投資不同發展商物業的回報率是否相差無幾?問題有趣,原因是我想知道個別地產商被有影響力的傳媒「唱衰」多年後,一手及二手市場對這些「免費廣告」會否反應不一?

這個有趣的投資問題,我未有答案。那些「免費廣告」的經濟起源,我卻是有點頭緒:沒有「抽廣告」的顧慮,「免費廣告」的成本自然較低。而兩條數加起來,地產商花錢賣廣告的商業決定又是否合乎經濟原則,地產商應該心中有數。

作者為克林信大學經濟系副教授、香港科技大學經濟系客座副教授

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