Wednesday, July 30, 2014

物業管理發牌管 不治標亦不治本

2014年7月30日

物業管理發牌管 不治標亦不治本


香港社會很奇怪,一方面各項民調都指市民大多不信任政府,認為政府多做多錯;但另一方面又有不少人出來要政府管這管那,以為政府干預萬試萬靈。

我說的是最近立法會有關發牌規管物業管理服務的討論。事緣近年住宅樓宇大維修工程的圍標問題日益嚴重,當中除了有份投標的工程公司有串通圍標之嫌外,它們亦涉嫌與屋苑的業主立案法團,以及物業管理公司串謀防止其他外來公司「搶飯食」。於是坊間有評論員便提出應對住宅物業管理公司進行發牌監管,「令不合水平的物業管理公司難於營運,也令不合格的從業員消失,至少那負責的人員不可為所欲為。」

發牌管制不治本

以發牌制度提升物業管理公司質素,從而根治圍標,看似言之成理,但當中其實忽略了一些經濟邏輯。本欄之前提到,圍標通常源於兩大成因:1,政府干預以致業內的需求彈性偏低;2,行業特性致使業內的供應彈性亦偏低。供應彈性不足令有關公司互相串通較為容易,需求彈性不高則令買家(即住宅業主)被「撳住嚟搶」亦無可奈何。

在物業管理業裏實行發牌制能否解決這兩個根本問題?不能!首先,這發牌制度與需求無關。大維修的需求彈性低,主要源於政府對住宅樓宇大維修的各項規定和資助,例如近年推行的「強制驗樓計劃」、「樓宇更新大行動」,以及「樓宇維修綜合支援計劃」等。強制驗樓令業主不得不做大維修,維修資助則令業主監測支出誘因下降,兩者都令樓宇大維修的「剛性」需求愈來愈「剛」,而管理公司是否受發牌監管則對此無甚影響。

另外,管理公司發牌與否,對工程公司的供應亦不會有直接影響。不過,此發牌制度卻有可能令圍標更為容易。除非發牌門檻極低,否則物業管理公司數目一定會在發牌制度實施後有所下降,因為各公司為了滿足牌照條款並與有關人士打好關係,其成本必定上升。假如坊間報道真確,目前較「成功」的管理公司都有協助圍標的嫌疑,那麼你認為最終拿到牌照的會是這些財雄勢大並與各方關係良好的「害群之馬」,還是那些堅守原則兼垂死掙扎的「良心企業」?
即使那些「良心企業」成功取得牌照,並踢走這些「害群之馬」,但是在行內競爭減少,加上大維修業內「油水」仍然泛濫的情況下,「良心企業」堅持良心的機會成本只會高不會低。

發牌監管不治標

以發牌制度監督物業管理公司的質素不是治本之法,但它能否起碼達到治標之效?對此我也十分存疑。

根據報章報道,工程公司與物業管理公司合謀的方法層出不窮,有時工程公司會出錢賄賂物業管理高層,有時兩者背後的老闆其實是同一人,當中其實已牽涉貪污以及串謀詐騙等罪行。不過,直到目前為止,物業管理公司因此被檢控定罪的其實寥寥無幾。

雖然廉政公署和警方近來的聲譽都有點下降,相信大家對它們破案的效率還是有點信心的。既然廉署和警方都對物業管理涉嫌犯法的行為束手無策,我們憑什麼相信一個由政府領導的監管機構(極有可能是外行人領導,否則很難避脫串通的嫌疑),可以有效分辨不同物業管理公司的質素以及它們參與圍標的可能性?

很明顯,以發牌監管物業管理公司防止圍標,既不治標亦不治本。如果以發牌監管可以提升行業質素,我會建議政府應該先行發牌監管經濟評論員的質素,只有留美並在前三十位的研究院獲博士的經濟學者,才可分析有關經濟的政策。

作者為香港中文大學經濟系助理教授、亞太研究所經濟研究中心成員

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