Monday, July 28, 2014

供樓負擔下跌的兩個闡釋

2014年7月28日

供樓負擔下跌的兩個闡釋


回應周顯先生對買樓供款佔收入比率的經濟分析,上星期我已在友報前後發表了兩篇短文。周大師的文章有啟發性,不但先引來小弟回應,之後再引起蕭若元先生在其網台節目討論。如此過癮的跨媒體學術交流,在當今大部分只講立場不問是非的傳媒十分難得。

蕭前輩對我的分析有同與不同的意見,不同的部分我認為重要,我亦有說得不夠清楚的地方,值得一再討論。一切一切,要從金融管理局總裁陳德霖在官方網上一篇叫《金管局的逆周期監管措施與金融穩定》的文章說起。【註】

逆周期監管措施不是干預住屋消費    

兩星期前,陳總為文解釋金管局幾年來的「逆周期監管措施」(Countercyclical Regulatory Policy)所為何事。所謂逆周期監管措施,文中指的是「因應樓市周期的演變而採取適當的措施去調節按揭信貸的供應。亦即是說,在樓市上升周期時,收緊按揭供應,在樓市進入下行周期時便鬆綁。」成效方面,陳總搬出數據支持他的措施:「新造樓宇按揭的平均成數,從2009年9月推出第一輪措施前的64%,下跌9個百分點至近月的55%。2010年8月收緊的供款與收入比率(Debt Servicing Ratio),從41%下跌6個百分點至近月的35%。」

然而,周大師卻對逆周期監管措施不以為然,皆因天性使然,人類花在衣、食、住、行方面的比例自有一定規律。言下之意,供樓負擔既不用管,亦管不來。

是的,住屋是消費。但不要忘記,買樓亦是投資。周大師講的經濟規律,是住屋市場的消費規律;但陳總的逆周期監管措施,管的卻是物業投資市場的按揭信貸供應。長期來說,消費投資兩個市場息息相關。但短期而言,住屋市場再有規律,亦不代表金管局無法左右物業市場。金管局一連串逆周期監管措施導致供樓負擔下跌,是蕭前輩與我意見一致的地方。

金管局要了解供樓負擔下跌的意義    

蕭前輩與我意見不一之處,是對供樓負擔下跌有不同闡釋。

仔細一點看金管局的數據,新造樓宇按揭的平均成數從2009年9月的64%,兩年光景便下跌至55%左右。自2011年尾起,平均按揭成數都是徘徊在這個水平。至於平均供款與入息比率,由2010年8月的41%,幾個月間已跌至37%。之後幾年數據橫行,到2013年間再下跌多兩個百分點。問題是這樣的,過去一年多樓價停止急升,平均按揭成數又是橫行,平均供款與入息比率何解還下跌了兩個百分點呢?

金管局的數據,是來自佔銀行體系整體住屋按揭貸款99%的認可機構,當中亦包括地產發展商或其他借貸機構提供第二按揭的貸款。比率下跌,可以是供款下跌,亦可以是供款家庭的入息上升。而我的推論,是符合近年豪宅成交比例減少這個趨勢的:經過金管局幾輪審慎措施,在按揭供應愈收愈緊的情況之下,資金最缺收入最低的準買家,因為不夠錢付首期或未能通過銀行壓力測試,只有暫緩買樓計劃,而資金較充裕收入較高的準買家,亦可能因為不能借到盡而退而求其次選購價格較低的單位,再加上本身不受政策影響置業的高薪一族,供款比率本身就低於要求,在2013年2月推出第六輪逆周期審慎監管措施後,新批按揭的供樓負擔於是繼續下跌。

至於我對蕭若元看法的理解,是他首先指出金管局執行監管愈來愈嚴,但這一點其實是與我的推論沒有衝突的。蕭前輩的分析獨特之處是,他認為在金管局監管愈嚴的環境下,借貸機構有替買樓人士造數之嫌,特別是買中細價樓的,作弊的比例估計佔了八九成之高。因此,供樓負擔下跌根本不能反映整體現實,而現實供樓負擔是真的有點管不來的。

讀者要留意,以上兩個對供樓負擔下跌的不同闡釋是可以並存的,我亦不是抹殺作弊的可能。簡單講,我的推論是逆周期監管措施令經濟條件較差的市民暫時無法上車置業,而蕭氏分析的結論是措施主要令買中細價樓的市民串謀借貸機構虛報入息。兩個闡釋,關鍵是供款家庭入息上升是真是假。假如金管局不是只為做靚盤數,要好好估算這兩個可能的比重。

作者為克林信大學經濟系副教授、香港科技大學經濟系客座副教授

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