Monday, July 21, 2014

答周顯供款佔收入比率的意義(上)

免費早餐 - 徐家健
答周顯供款佔收入比率的意義(上)

2014年07月21日

我不認識周顯先生,但大家總算有幾個共同朋友,加上他的《政經密碼》與我們的《免費早餐》是隔籬鄰舍,因此我對他在《am730》的專欄格外留神。上星期四,周大師不談炒股論樓市,還論出一點有啟發性的經濟內容來。事緣是金融管理局總裁陳德霖在官方網上專欄表示:「2010年8月收緊的供款與收入比率(Debt Servicing Ratio) ,從41%下跌6個百分點至近月的35%」。周大師卻認為,陳總不懂得以房地產市場的理論去看「供款與收入比率」的意義,更相信香港懂得這一點的人也不多。炒股貼士準唔準我不懂評論,供款比例高不高,我倒可以跟大師過癮一下。

要回答「供款與收入比率究竟在甚麼時候上升,甚麼時候下跌」這個問題,周顯認為,應該從一個正常人的開支習慣開始說起。師傅教落,有用的經濟學都是常識,只是常識不是人人都懂。周顯的分析從正常人的開支習慣說起,已對了一半。值得商榷的另一半,是周顯認為天性使然,人類願意花在衣、食、住、行方面的比例會有一定規律,花三成至五成收入供樓便是其中一個規律。但三到五成的分別可不小,要解釋這個分別,經濟學的老奉答案是先比各地價格不同,再較各人收入差異。
樓貴住細啲,周顯絕對明白經濟學中的「需求定律」。周顯的分析值得商榷的地方,是「需求定律」沒有規定消費金額與價格的關係。當易被取代的物品加價,消費金額會隨需求量大跌而下降;但不易被取代的物品加價,需求量微跌之下,消費金額反而會隨價格一同上升。要達到周顯所講「供樓佔收入比率卻是不變」的境界,住屋的需求彈性系數要剛好等於一:即樓貴一成,市民便住細一成。

問題來了,分析樓市的經濟學者普遍認為房屋需求不是那麼輕易被取代,市民對住屋的需求彈性系數一般低於一,常見的估算大概是0.5左右:即樓貴一成,市民平均只會住細約半成,這時他們花在住屋的消費惟有焗升半成。
那麼,怎樣解釋陳總的觀察呢?周顯稱,樓價急升,供款比率會突然增加,而樓價回復平穩,比率也會回復正常水平,因此過去幾年供款比率下跌,只是由於樓價停止急升。先不論樓價為何停止急升,為甚麼樓價急升會導致供款比率突然增加呢?周顯未有詳細解釋。但樓貴房屋開支增加,其實是符合住屋需求彈性系數低於一的房地產市場特性的。難題是,當樓價停止急升,何解供款比率不跟樓價一樣橫行呢?請聽下回分解。 

作者為克林信大學經濟系副教授/香港科技大學經濟系客座副教授 

No comments:

Post a Comment

增加透明度打擊圍標 免費早餐: 梁天卓

免費早餐: 梁天卓 增加透明度打擊圍標 2017-08-16 競爭法實施了近兩年,競委會最近頻頻出擊。繼今年3月就一宗IT界的圍標案援引該條例入稟後,日前競委會再就大廈單位裝修涉嫌合謀定價向10間建築工程公司入稟,指涉案公司在為觀塘某公共屋邨提供裝修服務時涉嫌違反了...