Tuesday, January 20, 2015

短評《施政報告》的樓市政策

2015年1月20日
梁天卓 經濟3.0

短評《施政報告》的樓市政策
今時今日的香港可謂奇景不絕。上星期初房委會發售居屋,引來成千上萬的無殼蝸牛排隊入表(據聞當中包括不少是系內職員),新聞報道樂富居屋銷售中心外的「蛇餅」竟然長達超過一公里!千辛萬苦成功入表的要跟另外44人爭一個單位,競爭之激烈與大學生找工作實有過之而無不及;而因各種原因未能成功入表的,更可能需要向女朋友交代。

「蛇餅」出現後兩日,梁特首發表了任內第三份《施政報告》,房屋政策仍然是當中的「重中之重」。報告內容並沒有什麼新意。

梁特首似乎認為解決樓市問題的其中一個關鍵在於公營房屋的供應量。在《施政報告》裏他提到「在2014/15至2018/19年度的五年期內,預計共有77100個公屋單位落成」,另外,「房委會將於2015/16及2016/17年度分別預售約2700個及約2000個居屋單位」。當然,當中最「劃時代」的提議是把一些興建中的公屋項目,以先導計劃形式出售予現行公屋租戶或即將獲編配公屋的「綠表」人士。


公私營樓 魚與熊掌

這些有關公營房屋的措施能否穩定樓市?以先導計劃形式出售興建中的公屋,其目的顯然是希望增加公營房屋的流轉,讓一部分家庭的單位由細轉大,令那些無殼蝸牛可以由無容身之所到可以「上車」,成為有樓階層。

不過,如果現行的補地價政策不變,相信這個公營房屋的流轉速度快極有限。

再者,梁特首預計未來5年公屋的供應量(77100÷5,即平均每年為15420個公屋單位)其實與之前10年的平均相差無幾(根據房委會的網頁資料所示,由2004/05至2013/14年度公營房屋實質建屋量為平均每年14922個單位)。而更重要的是,香港是寸金尺土的地方,在土地有限的情況下,增加政府資助的公營房屋必定需要犧牲其他例如私人住宅樓宇或商業大廈的發展。

雖說公營房屋的密度較高,但由於單位的平均呎數較低,增加公營房屋對總樓宇面積的供應其實影響不會太大,這極其量是一種由沒有公屋、居屋資格的中上階層,到有排隊資格的低下階層的財富轉移。筆者不是反對任何形式的財富轉移,不過單單增加公營房屋供應並不能令樓市「降溫」。


單位數目與總面積

一直以來,政府官員和很多有識之士都以落成的單位數目為供應量的一個指標。特首在《施政報告》除了強調未來數年公營房屋的單位落成量之外,他亦多次提到私營單位的供應量在不久的未來會有增無減:「未來3至4年一手私人住宅物業市場的供應約為74000個單位,是有記錄以來的新高。

過去5年,私營單位平均每年落成量只有約11400個單位。姑勿論未來3至4年一手私人住宅供應74000個單位是否有記錄以來的新高(「八萬五」時期曾有一段時間私營住宅樓宇的落成量為每年約3萬個單位),以樓宇總面積計,我們的樓宇供應其實是在不斷創新低。

根據統計處的資料顯示,本港樓宇總面積在2000年以前一直維持在每年超過1500萬平方米,但其後已在不斷下跌,由2005年開始(即已連續10年)每年的樓宇總面積不到1000萬平方米。

我相信,梁特首並非不知道解決問題的癥結在於增加土地供應,而當中的辦法不外乎是,一、加快更改土地用途的程式;二、解決原居民的丁權問題;三、加速舊區重建。

當然,這些都是一些說易行難的「辦法」,最終成事與否取決於政府的管治能力。觀乎最近開發郊野公園的提議所帶來的爭議,以及局長立刻出來表明任期內都不會開發郊野公園的表現來看,「增加土地供應」很可能只是空中樓閣的口號。

作者為香港中文大學經濟系助理教授、亞太研究所經濟研究中心成員
www.facebook.com/economics3.0

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