Wednesday, November 18, 2015

補貼置業計劃以繁代簡?

2015年11月17日

曾國平 經濟3.0
補貼置業計劃以繁代簡?

「管治香港,得土地得天下也。」傳媒朋友如是說。

是以由董建華捲土重來帶領的團結香港基金會,打響頭炮推出的正是土地與房屋政策。近百頁的報告由港大經濟學系教授王于漸、該基金的研究員曾維謙、港大助理講師阮穎嫻3人撰寫。報告明言,當業主比率只是五成,樓價上升之時,業主和非業主在經濟、社會、心理、政治上皆出現嚴重分歧,不利管治。若能提高業主比例,人人同坐一條船,則便於維穩。

報告分兩部分:一為「補貼置業計劃」,二為「增加土地供應」,以前者較具體和詳細。本文只評論「計劃」。

現有公屋制度兩大問題

「計劃」的基本假設,是「補貼出售」、「先租後買」政策只限新興建公屋,現存公屋則維持現狀。配合新找來的土地興建大量公屋,加上現有公屋折舊重建,漸漸以新公屋取代現有公屋,政策終會應用於所有公屋之上。

換句話說,「計劃」打算以一套新的公屋政策加設在現有公屋政策之上,希望前者慢慢「沖淡」後者的問題。

報告提到公屋的兩大問題:

第一,報告提及,現仍有一定公屋住戶是「初級富戶」或「超級富戶」,須繳交額外租金。

雖然這類住戶的比例較九十年代低,但這不代表濫用公屋情況已改善,只是富戶標準過於寬鬆。報告提到,在2015/16年3人家庭入息要接近6萬元,再加上資產超過限額,才要遷出。不看數字,大家只要到公屋停車場走一趟,便會明白公屋富戶的現況

第二,報告提到一項學術研究,指公屋由於資源錯配,每$1資助只能帶來$0.61-0.75的效益。錯配者,選擇公屋時往往住不到理想地區也。想住近親人,給派到兩小時車程以外的公屋;有幸住近親人但親人搬屋,公屋住戶亦不能跟隨轉區。同時,公屋大小、設施,亦不一定符合獲派家庭的需要。

現有公屋制度是否碰不得?

「提高要求」「鼓勵交換」

現有公屋政策「嚴進寬出」,申請要求較嚴格,但成為公屋住戶後就極難失去資格,富戶政策的雙倍租金也明顯無阻嚇力(交市值租金的比例近乎零)。若政府能提高持續居住的收入、資產要求,同時提高違例的懲罰(如4、5倍租金),現有公屋就更能幫助有需要市民。若要提升業主比例,則可容許違例住戶直接購買單位,從此免受懲罰

至於資源錯配,則可以電腦運算解決(感謝欄友徐家健提及這個類似諾獎得主Alvin Roth器官交易的概念)。

想調區的住戶,可以向政府申請到「換樓名單」上,列出所在屋邨和意欲搬到的屋邨(如填上第一、第二志願)。政府定期依據名單上住戶的喜好,為你情我願的住戶作出配對,再安排住戶對調。以現今科技,不難建立一套快捷準確的電腦配對系統。

簡便的做法,是政府向名單上住戶收取費用,而對調單位不涉金錢交易;另一較複雜亦有爭議的做法,是容許住戶有錢銀往來,可以金錢「鼓勵」別人接受較差單位,也可以金錢「競投」較好單位。無論是哪一種方法,都可以大大提升公屋分配效率。其實,房委會曾容許住戶交換單位,但只限同一屋邨,未見有廣泛宣傳,手續也頗為複雜,效果近乎零。

「提高要求」和「鼓勵交換」兩個修改,解決了「計劃」提及的兩大問題,亦可以增加業主比例。

建議相對簡單, 在現有公屋上執行即有效果,毋須大量土地興建新公屋,對私人房屋市場影響較小。此外,雖然容許交換令公屋更吸引,但相比「計劃」的割價出讓,增加輪候人數(以及隨之而來的欺騙行為)的反效果較微。

「柏拉圖改善」(Pareto improvement)令有些人得益、沒有人受損,在競爭之下,如此「着數」之事在現實中難得一見。難處之一就是本意良好的政策總會損害到某些團體(包括政府官僚)的利益,未能皆大歡喜。到底是團結香港基金的「補貼置業計劃」可行,還是本文提出的兩個修改遇到的政治阻力較低?那就交由讀者判斷了。

香港城市大學經濟及金融系客座副教授/美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授

http://www.facebook.com/economics3.0

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