Tuesday, April 26, 2016

領展的原罪

免費早餐 - 徐家健
領展的原罪
2016年04月25日
先利申:作為電車男,我受惠於領展(823)的「電動車智能泊車卡」,在指定十多個停車場及時間享有半日免費泊車及充電優惠。別以為揸電動車必然離地(我架車非常咬地),每次與家人駕車去天水圍或樂富探親,我都要講句多謝領展。然而,其他邨民未必咁諗。
商場與居民利益衝突,其實豈止領展。遠的,兩年前海怡半島居民擔心商場變特賣場;近的,上星期日出康城居民苦等六年後,第一間餐廳終於開業。說過了,領展商場與美國一般大型商場有兩大不同:其一,領展商場直接影響附近居民生活;其二,領展商場附近居民所住物業大多不是私產。這兩大不同,都與領展的「原罪」有關。海怡的商場轉型與日出的商場冇影兩個案例,對這「原罪」有啟示作用。
城市規劃令海怡與日出自成一國,商場好壞對當地居民影響深遠。當年,海怡有袁彌明、當區區議員等飛往台灣與商場大業主交涉,加上海怡關注組率領居民到海怡東商場的Prada分店示威,和之後零售業轉勢,籌備中的特賣場最終不了了之。今日,日出有方國珊宣布成功爭取,居民卻表示配套問題是發展商問題,說好了的大商場仍是遙遙無期。海怡的啟示,假如商場與屋苑業權不一,商場利益與居民利益可以天各一方。日出的啟示,即使發展商承諾商場配套,不顧名聲的發展商可以照樣走數。
不要誤會,商場轉型或商場冇影其實可能符合經濟效益,經濟效益看的是商場加上屋苑的總租值。商場轉型令商場租值上升,可以超過居民不滿令屋苑租值下降,商場有影即使本身負租值,帶挈屋苑租值上升可能未夠發展商蝕頭賺尾。只是商場與屋苑業權一旦分離,單靠市場解決雙方利益分歧的「界外效應」,要克服交易費用問題。現實是,即使為保私產價值,雙方談判成本較低,單靠無形之手似乎未能徹底內化這些損人利己的「界外效應」。
領展的問題更複雜。作為上市公司,領展為股東利益着想天經地義。當股東與居民利益相衝,租住公屋的居民容易組織起來與領展談判嗎?商場翻新引入較高級商舖,居民有人快樂有人愁,但整體租值改變無法像私樓反映在市價上,個別不滿的居民想搬,亦比私樓租客困難。商舖種類居民各有所好,但最近停車場加租減固定車位,就很難說得上令任何居民得益。浮動泊位可以提升車位使用率,方便更多非居民到商場消費。雖然平均而言,領展服務對象仍是區內不易搬走的資助房屋居民,但邊際上吸引非居民到商場消費才是提升盈利之道。此乃領展之「原罪」,商場與居民間的深層次矛盾亦由此而起。
作者為香港亞太研究所經濟研究中心成員
美國克林信大學經濟系副教授及資訊經濟計劃附屬學者
逢周一至五刊出

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