Wednesday, April 27, 2016

領展的神話

2016年4月26日
徐家健 經濟3.0
領展的神話
經濟學界有家喻戶䁱《蜜蜂的神話》:蜜蜂採蜜與花粉傳播皆無市場,蜜糖與果實產量因此太少了,市場失效要靠政府補貼種植果樹和飼養蜜蜂。多得張五常教授40年前打破神話,指出租用蜜蜂不但有價有市,市場還效率奇高。空有想像力但欠缺市場經驗的人,就是想不出打破神話的證據就在電話黃頁指南。大教授有市場經驗更具想像力:「如果甲果園租用蜂箱的數量滿足了柏拉圖(至善點),蜜蜂亂飛到乙果園去利他,乙不付費,只要乙果園的果實收穫增加能因而達到最高點──即是乙果園的邊際產量剛好下降至零,柏拉圖條件會一起地滿足了。」舉一反三,機場製造噪音亦帶來商機,只要建造機場導致鄰近物業之價升至頂峰(即噪音的壞與商機的好邊際上剛好抵消),不用市場交易毋須政府干預社會資源使用也可達到最高經濟效率。
今天我問:「不用市場交易也毋須政府干預,領展(00823)賺到盡可以令社會資源使用達到最高經濟效率嗎?」
產權角度看壟斷問題
不用交易也毋須干預,商場翻新導致鄰近物業之價剛剛升至頂峰,太巧合吧?兩年前在本欄發表《產權角度看海怡西問題》解釋當商場與屋苑業權分離,商場轉型問題要勞動立法會議員陳家洛和人民力量主席袁彌明率領居民拖篋到Prada分店抗議。即使轉特賣場令商場租值上升超過居民不滿令屋苑租值下降,以政治有形之手界定產權問題出於交易費用令雙方不易達成雙贏協議。
假如蜜蜂採蜜與花粉傳播冇價冇市,我認為一個較可取的市場安排是讓蜜糖和果實一起生產,同一生產者自會爭取果樹與蜜蜂的最高總租值。把種植果樹和飼養蜜蜂合併,聽說今天在非洲一些地方十分普遍。同樣是唇齒相依,香港其實不少商場與屋苑是由同一發展商包辦的。港鐵(00066)在鐵路上蓋起商場建住宅,更可算是香港四大發明之一【註】。
產權集中不是造就霸權壟斷?再聽聽大教授怎麼說:「如果全世界的種麥之地都是我所有,我必定要分租給數之不盡的農戶耕耘。這些農戶互相競爭,麥價會是競爭之價而不是壟斷之價。」今天懂經濟學的人大多同意,社會一般高估大企業的壟斷能力。特別在人口密集的香港,領展不能逃避其他商場競爭。壟斷謀取暴利的神話,怎樣解釋領展花億元翻新商場而不簡單向商戶直接加租?又如何推斷領展出售較偏遠的非核心資產讓暴利流向別人田呢?輿論普遍怪罪領展霸權趕絕小商戶,但所謂偏袒大集團只是商場引入主力店(anchor store)增加人流的一貫做法,而吸引人流其實只有靠取悅消費者。
原罪與救贖
問題是打開門口做生意,領展眼中的消費者不只是租住公屋的基層市民。到天盛街市買餸的人,包括嘉湖山莊收入較高的中產。最近停車場改浮動泊位提升車位使用率的做法,便突顯了領展想方便更多非居民到商場消費。
領展的「原罪」,一方面源於當年終審法院對《房屋條例》中「以確保……提供房屋和提供(房委會)認為適合附屬於房屋的康樂設施」的看法與一般市民的期望落差,另一方面來自領展商場鄰近的公營房屋並非私產。前者,法庭裁決條例並無規定房委會必須擁有這些設施,但有量冇價的條例就如大學可隨意向擁有終身僱用合約的教授大幅減薪,這樣的終身合約可以確保什麼?後者,雖然翻新商場的效果像建新機場一樣往往帶動鄰近地產物業升值,但公屋價值大升獨愛舊屋邨小商戶的租客容易套現搬出嗎?
公屋非私產,領展作為私企是難以令社會資源使用達到最高經濟效率的。但原罪的救贖,主要是社會福利而非反壟斷問題。產權角度提供的答案有兩個,一是政府回購領展,一是公屋私有化。前者政府重申不會考慮,後者王于漸教授倡議多年。遠水難救近火,有人建議增建公眾街市,政府的回應是興建公眾街市需要佔用政府土地及公共財務承擔。假如社會有共識認為有需要資助公屋居民基本飲食開支,合約角度提供的答案亦有兩個,一是政府向領展街市租舖,二是政府向公屋家庭派發「買餸券」。
註:商場與屋苑一起發展亦有出問題的時候。港鐵有份參與發展的日出康城,第一間餐廳要到入伙六年後才開業,而發展計劃中的大型商場更遲遲還未動工。然而,貨不對辦始終有損發展商聲譽,長遠不利發展商以後賣樓定價。
香港亞太研究所經濟研究中心成員
美國克林信大學經濟系副教授及資訊經濟計劃附屬學者

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