Wednesday, July 13, 2016

地產代理不死之謎

2016年7月12日

徐家健 經濟3.0
地產代理不死之謎
從雜誌上看到,本土房屋網站新貴千居Spacious與內地著名地產代理Q房網合作,以後Q房網的香港樓盤資料會上載到千居網站及手機App上。然而,每天經過元朗鳳翔路,眼前還是一個街口幾間地產代理,其中兩舖中原之間更有同屬中原集團的利嘉閣。這邊廂,千居網創辦人許志光不恥主流代理行門口經常掛上俗稱「釣魚盤」的假盤:「我哋得三萬五個盤,但放得上嚟都有得睇,絕無假盤!」那邊廂,施永青點評房屋網站「唔係新嘢」。
這不是兩個平行宇宙,這是一個經濟學難題。十多年前互聯網貿易開始在美國興起,今天Borders和Blockbuster等品牌已成歷史。除了買書租戲,作為消費者,我亦親眼見證過傳統旅行社與股票經紀行如何在美國兵敗如山倒。互聯網年代中間人不易為,網上服務取代傳統經紀似乎是人所共知的事實。曾經,有人以為房屋網站會顛覆美國地產代理業,今天,又有人認為新一代的手機Apps將令大部分美國地產經紀失業,究竟「唔係新嘢」的地產代理,在互聯網年代生命力有多強?
美國房網Redfin的啟示
1964年,四成美國人從報紙搵屋;2014年,四成美國人在網上搵屋。50年前,逾六成美國人透過地產代理買樓;50年後,近九成美國人透過地產代理買樓!2004年創立房屋網站Redfin的Glenn Kelman因此說過:「十年前幾乎無人搵屋先上網,但至今消費者似乎還未有受惠於新科技。」
是的,過去十多年間互聯網技術一日千里,在網上搵樓盤的人不斷上升時,到實際買房屋時消費者卻仍是要找個傳統地產經紀幫手。因此,過去十多年間地產經紀人數並沒有顯著減少,而代理經紀收取的佣金亦沒有下跌。
Redfin未有顛覆美國地產代理業,但Redfin的經營方式倒是有點新意。與其他只為傳統地產代理提供網上平台的地產網站不同,Redfin有自己的經紀團隊,而這些經紀是有基本㡳薪兼員工福利的。Redfin獨特之處,是它會把向賣方收取的部分佣金與買方分享,還會視乎客戶對經紀的服務評分向他們發放奬金。換句話,Redfin的經紀其實不是經紀,他們並非靠賺佣金維生!
原來,美國傳統地產代理業的佣金制度一直被受批評。一般情況,賣方要付房價的6%佣金給買方與賣方的代理平分。為盡快賺取佣金,經紀很多時候寧願及早找到買家而放棄為賣方爭取更高的成交價。Redfin有心顛覆美國地產代理業,奈何其盈利增長卻不及Zillow或Trulia等其他只提供網上平台的地產網站。
房網Tech2.0唔係新嘢?
不能否認,房屋網站有助消費者搵樓,數據由小至大從來都要好好利用。但事實證明,地產經紀提供的服務(包括議價、處理文件、應付各種政府政策等)至少暫時還未能被取代。把網上平台從電腦搬到手機,可以顛覆到什麼?所謂地產Tech2.0提供的軟件分析數據,又幾時可以令地產經紀通通失業呢?
要知道搵樓盤唔同搵的士,你不會無端端在街上有搵樓需求。Uber需要智能手機,但Airbnb沒有智能手機仍大有可為,從這個角度看,智能手機搵樓的確唔係新嘢。Redfin的經驗亦告訴我們,為經紀評分也不是能顛覆行業的新嘢。
買賣樓宇,對香港人來說是一生最多只有幾次經驗的重大投資,在鍵盤按幾個鍵便完成這種投資相信還要一段頗長時間。要完全取代地產經紀,不會在可見的將來發生。在互聯網年代真正的地產代理不死之謎,我認為是地產代理業有否需要繼續以密集式開設地舗建立商譽和爭取市場份額?
作者為香港亞太研究所經濟研究中心成員
美國克林信大學經濟系副教授及資訊經濟計劃附屬學者

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