Wednesday, September 28, 2016

經紀人指數 樓市預測新指標 曾國平 經濟3.0

2016年9月27日
曾國平 經濟3.0
經紀人指數 樓市預測新指標
樓市預測,有供有求。求,樓市上落的新聞永遠有人關注;供,市場上不乏大膽假設大膽發聲的專家。於是報紙常見〈學者:最快下年樓市跌五成〉、〈專家:樓市見頂勢將爆煲〉等標題。至於這些預測是否準確,記性差的市民不會追究,而專家們也樂於屢試屢敗,畢竟曝光見報有其價值。
如果沒有嘩眾取寵的動機,預測會否客觀一點?如果集合一眾專家的意見,預測又會否準確一些?中原地產最近公布的中原經紀人指數(Centa-Salesman Index,簡稱CSI)或能提供答案。
即時反映市況
CSI採用擴散指數(diffusion index)的計算方法,逢星期一調查中原地產經紀對樓市走勢的看法(看升、看跌、不變),到星期三公布結果。指數以50為好淡分界,滿分為100(所有經紀皆看好),最低為零(所有經紀皆看淡)。對經濟數據有了解的朋友,會覺得指數熟口熟面。對,指數參考採購經理指數(PMI)的計法,只是將經理換了地產經紀,將買貨換了賣樓,概念完全一樣。
到街頭訪問一般市民對樓市或全球經濟的看法,得出的指數沒有什麼價值,但問的如果是市民個人經濟狀況或從事行業的境況,得出的答案會有意義得多。同樣道理,地產經紀密切接觸大量買家賣家,見證了樓盤討價還價的急速變化,對(尤其是當區的)樓市了解會比一般市民深,掌握行情起跌亦較快較準。相比下,根據政府數據或中原訂單編製的中原城市指數和領先指數,除了計法複雜不透明,數據推出亦要滯後一段時間,未能即時反映市況。
經紀的答案是否可信?我看不到個別經紀有明顯動機要故意唱好或唱淡樓市,單憑一人之力也難以影響整個CSI。
理論如此,實際上CSI是否有預測能力?做預測要先選擇一個基準(benchmark),以判斷預測能力的高低。你5成時間估中明天會否下雨,到底有多厲害?這視乎你要跟誰比較(擲銀仔還是天文台?)。經濟預測的一個常用基準,是利用預測對象以往的數值預測未來:你和我都有最近的中原領先指數數據,但你有CSI數據在手而我沒有,你的預測表現會否比我好?
我利用中原提供的CSI數據(由2015年8月至今,大家可到指數的官方網頁下載),以out-sample forecasting的方法驗證其能否預測3星期後的中原領先指數,亦即比市場早4星期知道樓市情況(領先指數公布滯後一星期)。我舉一個簡單的例子:
(模型A)4星期後公布的領先指數 =a + b×今個星期已知的領先指數+誤差
(模型B)4星期後公布的領先指數 =a + b×今個星期已知的領先指數 +c×今個星期已知的CSI+誤差
如果模型A的預測表現比模型B好,那就代表CSI對預測沒有額外幫助;如果模型A的預測表現比模型B差,那就代表CSI能改善單靠領先指數的預測表現。 視乎不同需要(如你想預測更遙遠的指數、加進其他有助預測的因素等等),兩個模型可以更改。
我有一個初步發現:數據有重要「關口」,知道CSI 突破55(普遍看好)或跌穿45(普遍看淡),對預測樓市轉向大有效用【註】。不過,在關口以外的上落(如由85升至86或由50跌至49)並沒有明顯的預測作用。
我這個初步研究有3個問題要解決:
1. 中原暫時只搜集了一年的數據,市況起伏未夠多,未能確定CSI是否有持久的預測能力,一年時間也不夠考慮其他宏觀數據的預測能力,我這個簡單的小研究要持續做下去。
2. 兩個「關口」的數字不一定可靠,何謂市況明顯轉好轉壞?答案可以是60和40或70和30,甚至因時而異,也許55和45有效只是「撞彩」得來。隨着更多數據出現,可以仔細研究這些「關口」到底有多穩定可靠,或利用較複雜的計量方法找出最佳「關口」。
3. 現有的數據都是過去一年「秘密」搜集得來。數據公布後,市場與指數之間或會出現有趣的互動(如CSI上升刺激投資者需求,令樓市上升提早出現),改變了CSI與領先指數的關係。
雖然CSI的預測能力仍有待觀察,但對我這種「數據迷」來說,有心人肯提供數據絕對是好事。香港經濟活動頻繁,奇怪瘋狂的行為現象無日無之,奈何香港的經濟數據一直異常貧乏,從事各種實證研究都有重重障礙。
官方數據少而難以使用不在話下,私營機構提供參考數據更是罕見,中原肯花資源編製CSI,實在是功德無量。
註:預測能力高低以平均方誤差(mean squared error)量度,用其他量度方法的分別不大。當然,數據不夠多,未能證實模型B是否統計上明顯比模型A要好。隨着數據增加,將能更準確找出理想的樓市預測模型。
香港亞太研究所經濟研究中心成員/美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授

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