Friday, November 4, 2016

土地供應與房價的關係 免費早餐 - 梁天卓

免費早餐 - 梁天卓 
土地供應與房價的關係
2016年11月02日
傳媒報道李超人(長江和記實業(001)主席李嘉誠)將會出售中環中心75%權益,報道指,中資背景的買方作價或高達357億元,將打破本港最高商廈成交額紀錄。李超人變賣資產似乎已不是甚麼新聞,大家同樣漸漸習以為常的是,長實以至其他本地大型發展商不再在香港投地。
據瑞銀上年的一份報告指,本地五大發展商的土地市佔率,已由5年前接近九成,大幅下跌至去年的四成,而超人更曾有超過3年,未有投得官地。
隨之而來的是中資發展商不斷投地。據報由2012年至今,中資來港投地的總額高達460億元,單是今年,它們已在港投得4幅官地。
中資進場,港商退場,一個有趣的問題是,香港地產市場「壟斷」局面會被打破嗎?香港樓價會因而下降嗎?
簡單的答案是不會,因為(除了不受我們控制的外圍因素之外)土地供應才是樓價的決定性因素。
事實上,中資在港投地時,不時以高於市場估值之價投標,就如中資五礦地產以高出市場估值40%投得位於油塘的一幅臨海地皮。
 雖然有新任立法會議員質疑,高樓價與土地供應短缺的關係,但其實這不過是顯而易見的事。我們大可做一個思想實驗:假設現在政府突然施政暢順,不用迎難而上,大量實踐其見縫插針的土地政策,完全不理甚麼鄉紳、環保人士或球圈人士的反對,盡情地發展棕土、郊野公園和球場用地,令本地的土地和樓宇供應大增兩倍,你估樓價會否大跌?
要驗證這思想實驗並不難。美國不同城市有各自的土地用途限制,加州及東岸不少城市的土地用途有極多限制(大城市如紐約,早在1916年已有法例限制樓宇高度,以保障街道的亮度與空氣流通),而有部分地方如德州不少城市的土地,用途限制卻少之有少。
換句話說,前者的發展土地及興建樓宇的成本要比後者為高,其供應亦較少。不少研究已指出,紐約和加州不少地方的樓價與工資比例高企的原因之一,便是土地用途限制多多令供應減少。
不真真正正地迎難而上解決土地供應問題,那麼無論有多少中資或外資發展商來港大興土木也不能解決樓價高的問題。
作者為維克森林大學經濟系助理教授
中文大學亞太研究所經濟研究中心成員

逢周一、三、五刊出

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