Tuesday, November 15, 2016

用CSI量度辣招成效 免費早餐 - 梁天卓

免費早餐 - 梁天卓
用CSI量度辣招成效
2016年11月11日
梁特首會否爭取連任仍「未有消息」,但特首本人似乎認為他沒有不連任的理由。近日特首不停落區集中火力宣傳他上任4年來的政績,重中之重當然是特首如何「迎難而上」解決土地及房屋供應問題,一個他近日經常引用的數字,是未來3至4年一手私樓供應將高達9.3萬伙,比4年前剛上任時多近3萬伙。
不過,根據運房局的數據,梁特首上任後每年新樓落成量其實並沒有大幅上升。增加土地供應似乎仍然是遠水救不了近火,梁特首唯有「多管齊下」。上星期五特區政府便宣布將現有打擊住宅市場炒家的政策加辣,大幅調高「投資」(即買入第二個或以上物業)買家購入樓宇的雙倍印花稅,稅率即時由1.5%(200萬元以下)至8.5%(約2,200萬元以上)劃一提高至15%。一個400萬元「上車盤」的印花稅,由原本的18萬元,大幅上升3倍多至60萬元。
樓市辣招有效嗎?如果以減少樓市「過分炒賣」是該政策的目標,變相增加樓市交易費用的辣招將十分有用。中原老闆施永青對記者說,美國特朗普爆冷選上美國總統,加上剛推出的辣招,料短期樓市交投會下跌一半以上。
樓價又會否因該政策而下跌呢?根據以住經驗,樓市通常會先跌後升。施老闆亦估計業主會因為購買成本上升,不會出售手頭物業,令二手盤源減少。除了根據以住經驗估估吓之外,其實施老闆亦可以利用他旗下中原的大數據作一些短期預測。
兩位欄友早前在本欄介紹過,中原早前用採購經理指數(PMI)的方法,製成了中原經紀人指數(CSI)。每星期中原給各地區的經紀作意見調查,問樓市是睇好、睇淡還是不變。收集完經紀的數據,將睇好和睇淡的相減除以總人數,得出一個介乎0與100的指數。若所有被訪經紀都睇好,指數為100;若所有被訪經紀都睇淡,指數為0。若好友淡友各一半,指數則為50。
CSI可以算是買家睇樓次數這些樓市熾熱程度的一個委託量,以此作樓市短期(一個月內)預測的可信性不小。事實上,根據我和兩位欄友的分析,CSI的確有助預測未來一個月中原領先指數的動向。中原剛在星期一公布了最新的CSI,指數由辣招前一星期的80大幅下跌至46。反映政府出招後更多經紀睇淡短期後市。樓價會在短期內下跌多少?樓市指標中原領先指數(CCL)上星期的指數為143.68,我們利用這星期前的CSI預測將於今日公布的CCL為144.39,根據我們的預測模型,未來4星期的CCL將為144.17、143.94、143.69和143.47。
作者為維克森林大學經濟系助理教授
中文大學亞太研究所經濟研究中心成員
逢周一、三、五刊出

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