Tuesday, January 10, 2017

樓市辣招本是美麗謊言 曾國平 經濟3.0

2017年1月3日
曾國平 經濟3.0
樓市辣招本是美麗謊言
新一年,專家學者愛作各種前瞻預測,由全球金融大勢到香港政經發展,悲觀樂觀任君選擇。世事紛陳,大部分香港人關心的從來只有一樣:樓市。樓市辣招到底有什麼效果?辣招有否如政府高官所講的「打擊炒風和遏抑投資需求以助穩定樓市」?樓價會否繼續上升?租金會否追上樓價升幅?
信口開河講幾個「跌幾成」、「升幾成」的數字,容易誤導兼沒有營養。2017年第一篇文章跟大家回歸基本,從經濟學角度分析多年來辣招對樓市的衝擊,建立好思考的框架,再推演未來樓市的走勢。
樓價飆升 成交宗數減半
樓市辣招始於2010年11月(當時特首仍是曾蔭權),首先推出的是針對短期買賣的「額外印花稅」(SSD)。梁振英2012年上任後,先後推出針對海外買家的「買家印花稅」(BSD)、增加「額外印花稅」、推出「雙倍印花稅」(DSD),到了最近11月再劃一大幅提高「雙倍印花稅」。6年來連番辣招過後,樓市到底經歷了什麼變化?
(一)根據差餉物業估價署最近公布2016年11月的數字,全港樓價指數6年來上升了87%(推行最新辣招的11月仍在上升),租金指數則上升了34%(11月更輕微下跌);
(二)根據差餉物業估價署的數字,私人單位的空置率由2010年的4.7%明顯下跌至2015年的3.7%(2016年數字仍未公布);
(三)根據土地註冊處的數字,樓宇買賣合約和轉讓契約由2010年的接近35萬張下跌至2015年的17萬多張(2016年數字仍未公布)。
樓價升得比租金快,買賣轉讓宗數消失了一半,為什麼?
供需齊受壓 價錢說不準
從供求的角度看,辣招的效果是同時減少買賣市場上的需求和供應:買賣雙方都要面對額外的稅項,自然會睇定先。結果是成交大跌,樓價反應卻說不準。
買賣市場供應減,賣不出的單位增加了租賃市場上的供應,本來空置(為方便轉手)的單位也有更大機會改為租盤。同時,因辣招而不敢上車的新家庭要找容身之所,租賃需求增加。結果是租盤成交增加,但租金上落也是說不準。
買賣交易量、空置率數據跟供求分析吻合。唯一未有數據證實的,是租約在過去6年有否增加。
辣招的主要效果是,將交易量由買賣市場轉移到租賃市場去,理論上不一定令樓價下降。何以樓價比租金升得快?
我認為最可信的解釋是,2014年開始人民幣兌美元滙率轉向,資本流通加上貶值預期,港元資產變得吸引,增加了香港樓宇買賣市場的需求,利好樓價。
從現值(present value)的角度看,港元相對人民幣上升,內地投資者願意接受以港元計較低的折現率,是以在租金沒有明顯上升的趨勢下樓價仍然急升。
世上沒有免費午餐,任何政府經濟政策必有贏家輸家。辣招首當其衝的受害者,當然是以買賣樓宇維生的地產經紀。找不到地產經紀考試入行的詳細數字(現有持牌人不一定活躍),未能證實這個頗有規模的勞動市場有否萎縮,但從某大地產代理上市公司股價的慘淡表現,可推測地產經紀生意損失不小。
庫房大贏 市場慘成輸家
對一般香港市民來說,辣招明顯的壞處是,一旦遇上困難(如危疾、周轉問題)須用樓宇套現應急時,要付上額外代價。至於所謂方便年輕人上車、讓市民安居樂業之類的說法,根本跟辣招扯不上關係。
政策的最大贏家是政府庫房。在2010/2011財政年度,政府實際印花稅總收入為510億元,在2015/2016年度實際印花稅總收入竟大升至627億元!6年來成交大跌後稅收不跌反升,除了樓價上升,當然是拜三大辣招所賜(在2015年,3項辣招稅收超過200億元)。
如果你相信香港政府即將陷入「結構性赤宇」庫房掏空,政府稅收增加當然是好事,但不要忘記高鐵之類的大白象工程,更不要忽視政府錢愈多只會愈身痕愈浪費的經驗規律。
未來一年香港樓市將如何發展?美國加息預期議論已久,循序漸進的緩慢加息周期對樓市影響有限。更重要的反而是人民幣兌美元會否持續下跌(港元資產繼續吸引),以及內地會否進一步限制資金流出(減少對港元資產的需求)。
特首戰即將開始,一介草民對小圈子選舉毫無影響力,唯一期待(或奢望)的是,有特首候選人敢講一兩句真話,承認樓市辣招根本是弊多於利的爛政策。
香港亞太研究所經濟研究中心成員/美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授/城市及地區禦險力環球論壇附屬學者

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