Monday, April 10, 2017

港人首置上車盤的現實困難 免費早餐: 曾國平

免費早餐: 曾國平
港人首置上車盤的現實困難
2017-04-05
地就得咁多,樓有地先可以起,香港近年的房屋問題都是土地問題。供應緩慢欠缺彈性,需求增加結果自然是樓價上升。
就係供求關係咁簡單,不用理會甚麼狼來了的泡沫之說,也不用迷信甚麼N年一次的樓市周期。
比較複雜的,是了解供應彈性低的原因(如有關環保的管制、土地用途的規限等),再找出需求強勁的理由(內地資金靠港樓保值走資、香港家庭結構改變等),但只要基本因素不變,政府可以做的通常只是「揸氣球」:手揸氣球一端,空氣只會走到另一端令氣球漲上加漲,就如候任特首林鄭月娥提出的「港人首置上車盤」。
政策的初步構思,是為港人提供置業階梯,讓入息超過申請居屋上限,但又買唔起私樓的港人上車。據說上車盤售價不會以市價打折頭計算,而是針對市民的負擔能力定價。
針對性政策,自然會引來搵著數反應,有平樓買,市民會想盡辦法符合資格。隱瞞收入和資產又好,要求老闆暫緩升職加薪又好,都扭曲了市場正常運作造成浪費。針對性政策的另一後果,是政府為堵塞漏洞而設下大量複雜限制(如買入後如何在二手市場出售、負擔能力如何定義監察等),結果是耗費大量人力物力行政成本。
更根本的問題,是上車盤不是空中樓閣。如非分薄公營房屋用地,便要從其他私人樓宇用地中扣除,結果是政策以外的私樓升得更快,空氣只會由氣球一端走到另一端。(候任特首說會避免政策影響已規劃的土地供應,所以上車盤會以「額外」找來的土地興建。老實講,輕易搵到的地,一早已包括在十年規劃了!)
現實困難重重,且看候任特首如何兌現競選承諾(又或長期停留在「研究」、「考慮」階段?)。 除了置業困難,房屋問題相關的另一面,是有樓冇樓之間的貧富差距。樓價十年翻一番,有一間甚至幾間樓在手的業主,當然發大達好過癮,冇樓在手,打份牛工炒吓股票的普通人,就不容易跟得上。身家以至生活水平距離愈遠,結果是社會怨氣迫人。
置業問題受土地供應所限,不容易在短期內解決,相比下,容許冇樓在手的市民「分享」樓市表現可能快捷可行一點:建立以樓宇為單位的期貨市場,讓冇樓在手的市民間接投資樓市。
作者香港亞太研究所經濟研究中心成員/美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授/城市及地區禦險力環球論壇附屬學者 http://www.facebook.com/economics3.0

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