Monday, May 1, 2017

金融危機後美國樓市新現象 曾國平 經濟3.0

2017年4月25日
曾國平 經濟3.0
金融危機後美國樓市新現象

10年前的金融危機,序幕由樓市次按問題掀起,10年後的美國樓市又是如何境況?只看樓價,平均已大致回到2007年危機前的水平。樓價可以回到從前,未能回到過去的是樓宇買賣借貸的經營手法;危機過後,大量針對次按市場、銀行業務的政府監管「應市」推出,改變了買賣雙方和大小貸款機構面對的局限。
上有政策下有對策, 美國樓市出現了有趣的新現象。
按揭公司搶傳統銀行生意
上月在美國買樓,一輪格價之後選擇了一間小型按揭公司。危機過後,要填的表格大增,按揭公司審核財政狀況態度異常認真,連我這個相對可靠、有「鐵飯碗」在手的「債仔」,也要花好一段時間才成功滿足監管要求(據我在危機前後都有買樓經驗的同事說,在2007年初借錢買樓簡單兼疏爽得多)。
按揭公司的工作主要為查冊、審核等中介服務,成功批出貸款以後,會盡快轉手,極少持有(我入伙未夠兩星期,已收到按揭公司的轉售通知)。相反,傳統銀行(亦即美國銀行、富國銀行等會收取存款的depository institutions)一般會持有貸款作為投資組合的一部分。
最近一項詳細的研究指出,危機後傳統銀行樓按生意明顯被按揭公司所取代【註】。在2007年按揭公司只佔所有樓按的14%,到2015年已急升至38%。
尤其明顯的是,以低收入、信貸歷史較差借貸人為對象的FHA(Federal Housing Administration)市場,按揭公司由2007年兩成的市場佔有率跳升至2015年的七成半。
研究提出的主要解釋是,危機後傳統銀行面對較多監管(如較高的資本充足比率),同時又面對大量法律訴訟,麻煩多多無利可圖,只好離場。研究發現銀行資本比率較低、次按苦主訴訟較多的地區,按揭公司在當地的業務明顯增長較快。
順帶一提,研究使用的HMDA(Home Mortgage Disclosure Act)數據收集了美國絕大部分的樓按申請資料,從貸款額、審批結果、申請人背景、置業地點等應有盡有,以100GB計的數據,我最近兩年花了不少時間精神「發挖」,開展了幾個相關的研究項目,將來有機會再為大家介紹。
講開數據,最近在香港常被濫用的術語正是「大數據」(big data)。從大量的數據到在網上收集的數據,以至將官方統計處理一下得出的數據,人人都話自己做大數據。另一個有潛質被濫用的術語是「金融科技」(FinTech),傳媒講得多,政府甚至設有專責部門,其實這個術語的定義仍然相當模糊,似乎不只在網上做金融咁簡單,但實際所指為何沒有人說得清楚。
也許是為了「吸睛」效果,剛才提到的研究也未能免俗以FinTech為題,分析FinTech按揭公司的生意跟其他按揭公司是否有別。
何謂FinTech?研究定義為貸款申請過程網上完成幾乎不用見真人的公司,例如美國第三按揭公司Quicken Loans,買家只會在成交(closing)當日才第一次跟職員見面。
網上貸款對象收費有別
網上按揭公司的市場佔有率由2007年的4%增加至2015年的13%,仍是少數但增長驚人。研究發現這些公司制訂利率的方法跟其他按揭公司明顯有分別,利用的似乎是信貸歷史、收入等傳統指標以外的數據。這些公司利用的是什麼神秘數據(包括所謂的大數據)?這是只有公司內部才知道的商業秘密了。
金融監管令傳統銀行退場,同時為按揭公司帶來了擴大市場的機會。香港樓市愈來愈複雜的監管限制,又令誰損失令誰在夾縫中得益?
註 : Greg Buchak , Gregor Matvos , Tomasz Piskorski and Amit Seru ( 2017 ) ︰ 「FinTech,Regulatory Arbitrage,and the Rise of Shadow Banks 」 NBER working paper 23288.
作者為香港亞太研究所經濟研究中心成員/美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授/城市及地區禦險力環球論壇附屬學者
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