Friday, June 16, 2017

學者:我睇錯了樓市 免費早餐: 曾國平

免費早餐: 曾國平
學者:我睇錯了樓市
2017-06-07
差不多5年前,我在友報曾寫過:「筆者的初步預測,為未來兩年每月的租金升幅約1.4%,換算為每年大約17%的升幅」。結果,租金的確有升,但遠遠沒有我當年預測的誇張。
參考差餉物業估價署的數據,過去5年平均租金只上升了26%,每年只有5.2%的升幅。租金仍未見有急升的跡象,樓價反而屢創新高。
好在當年在文章中已戴定頭盔:「描述兩套數據間的關係與預測是兩回事」,結果真的中了招,相關系數果然靠不住。做學術的預測錯誤就要承認,承認完再去了解錯在哪裡。
就如股票,樓價可從現值(present value)的角度看:樓價是未來租金收入的折現,折現率是實質利率加上風險溢價,預期租金收入上升或預期折現率下降,同樣會導致今天的樓價上升。
根據這個分析框架,樓價急升,若非預期租金瘋狂好戲在後頭,就是折現率下降所致。我今年年初提出過的答案,是港元相對人民幣有上升趨勢,加上內地防止走資的政策風險,內地客面對以港元計較低的折現率,是以在租金沒有明顯上升的趨勢下樓價仍然急升。
只要貶值預期不止,只要資金流面對落閘的危機,港樓仍是內地資金的理想選擇,樓價租金比率於是持續高企。且看這個答案能否經得起科學證明。
講開承認錯誤、科學證明,我想起了「學而優則政」的姚松炎議員。見周顯和徐家健兩位前輩討論姚議員的樓市分析,我也想補充一點。
根據姚議員的「實質利率」理論,負利率之下樓價上升,由負轉正則樓價急跌,折現率的另一部分風險溢價不重要。在美國加息趨勢下,過去5年來,銀行同業拆息已明顯上升,同時通脹有所下調,依據姚議員的計算方法,負轉正的日子即將來臨。
在2014年初仍是學者的姚議員說過:「樓價正從周期頂回落,負利率預期改變也令樓價增添壓力,從投資角度,現階段不適冒進買樓」。到了2015年尾學者再講:「今次樓價下跌周期的拐點,其實在2015年9月已出現,這次緩慢而具深度的調整起碼要到2017年底才完成」,更指跌20%至30%「濕濕碎」。
不知道當年有沒有市民信錯學者的預測,也不寄望姚議員承認當年看法有錯,只想問根據經得起科學證明的「實質利率」理論,樓價大跌到底幾時出現?

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