Tuesday, June 20, 2017

買新盤只是跟金管局對着幹 免費早餐: 徐家健

買新盤只是跟金管局對着幹
2017-06-19
我買過三架車,都是新車。買第一架車時在美國開始工作不久,即使車行貸款息口不低,亦只有蝕利息慢慢供。買第二架車時現金已不是問題,但由於車行給予近乎零息貸款優惠,最後還是借到盡慢慢供。買第三架車時香港車行沒有提供低息貸款優惠,於是才一筆過撥款做車主。車行以賣車為主業,兼營貸款當然是為促銷。問題是,我們會認為這是車主跟車行對賭嗎?斷供拖車不是新聞,大新聞是車行因新車落地車價大跌而收車轉賣「車主盤」。車價貶值比樓價貶值常見得多,為甚麼我們從不擔心假如新車兩年後大跌年輕上車客可以有幾慘?
哈哈哈哈,今次忍不住要跟渾水過癮一下。小友渾水是寫得之人,先問假如新盤兩年後大跌年輕上車客可以有幾慘?再問為甚麼買新盤是跟發展商對賭?都是值得思考的問題,我的答案卻稍為不同。首先完全同意他所講發展商借錢上車客是vendor financing,但車行借錢真上車客何嘗唔係vendor financing?至於車行算唔算同真上車客對賭,我認為唔算,但我更認為答案唔重要。
從法律及規管角度看,除了馬會其他人在港開賭只有等拉人封艇。從經濟學角度看,所有涉及風險的行為卻都有賭博成分。我個人接受的定義,對賭強調你贏我輸。但我亦理解商業世界可以有不同說法,只是這並不代表商業世界知道自己講緊乜。Vendor financing算對賭的話,傳統銀行按揭當然也是對賭,兩者分別是跟發展商還是銀行賭。要知阿媽係女人,假如新盤兩年後大跌,即使債主係阿媽遲買平幾球的負資產不是天下豬豬一樣慘嗎?
渾水認為發展商賣樓和對樓市判斷叻過本業做金融的銀行,可能是吧。但本業做金融的銀行對債仔還款能力判斷又應該叻過本業起樓的發展商,而全港賣樓最叻的應該是施老闆永青。試想,賣車叻的車行見新車落地即馬上跌價,為甚麽不來個「高賣低買」車主盤?其一,亂call loan迫債仔破產一拍兩散何來高賣?其二,靠賣新車賺錢的車行亂收車後果是二手車供應激增頂死自己一手車市場。同理,在冇斷供情況下發展商call loan收樓的誘因不見得一定比銀行大(另外,今時今日銀行還有多多發展商不用考慮的call loan理由)。
再想,發展商真的勢力大,坐貨能力好,應老早兼營借錢做一按吧,使等金管局出招才以較高息口吸引買家?問題往往比答案重要。完整分析,我認為不得不先問金管局干預市場是否有利整體經濟?把測試門檻舉至無限高或按揭成數定到零咁低,市場冰封安全做足100分。這時候發展商引買家「對賭」促成第一宗交易,你話算gain from trade還是I kill you later?

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